Omkostninger ved omlægning af lån

De forskellige omkostninger ved låneomlægning

Der er som nævnt ovenfor forskellige omkostninger ved en låneomlægning, og det vil typisk beløbe sig til omkring 15.000 kr. Når du overvejer om det kan betale sig for dig at omlægge et lån er det vigtigt at du får alle omkostningerne ved omlægningen af lånet med i dit regnestykke. Det drejer sig blandt andet om

• Indfrielsesgebyrer
• Oprettelsesgebyr
• Kursfradrag og afregningsprovision
• Tinglysningsafgift
• Differencerente
• Fastkursaftale

Og der kan i det konkrete tilfælde være andre udgifter. Som udgangspunkt kan indfri dit realkreditlån til kurs 100 med et vist varsel, måske to måneder, men der kan være forskel på de forskellige typer af lån. Realkreditinstitutterne opererer alle på det samme marked for afsætning af de obligationer, som finansierer dit nye realkreditlån. Derfor vil du se, at et lån udbudt af to forskellige realkreditinstitutter ligger i samme kurs på et givet tidspunkt, hvis lånene er magen til hinanden hvad angår type, løbetid, rente og vilkår i det hele taget. 

Priser på omlægning af lån

Da prisen på konvertering af et realkreditlån bestemmes af en række individuelle faktorer, nøjes vi her med at angive realkreditinstitutternes samlede gebyrpriser for oprettelse af lån – som dog også er en meget stor del af de samlede omkostningerne ved omlægning af lånet.. Der tages i alle tilfælde udgangspunkt i et fast forrentet 30-årigt lån på 1.000.000 uden afdragsfrihed.

•       Totalkredit: 9.496 kr.
•       Jyske Realkredit: 9.001 kr.
•       Realkredit Danmark: 8.900 kr.
•       Nordea Kredit: 8.000 kr.

Set udelukkende på gebyret for at oprette det nye lån er Nordea Kredit altså billigst og Totalkredit dyrest, men en forskel på 1.500 kr. betyder måske ikke så meget, når man er ude og låne en million kr. Tallene er eksklusiv kursfradrag til realkreditinstitut og tinglysningsafgift mv. til staten.

Det bør få foretaget en fuldstændig beregning af udgifter med videre inden du beslutter dig, men nogle af forudsætningerne kan du ikke være sikker på at kende på forhånd. Renteudviklingen i fremtiden er for eksempel ret afgørende for udviklingen i omkostningerne ved et lån med variable rente. Det er en faktor som afhænger af samfundsøkonomien og en række andre ting, som det ikke på nogen måde er muligt at kende 10, 20 eller 30 år frem i tiden. Her kommer du til at tage en chance, uanset om du vælger at fastholde det nuværende lån eller om du omlægger til et nyt.

Hvornår kan omlægning af lån betale sig

Om en omlægning af dit realkreditlån kan betale sig for dig vil afhænge af udviklingen i obligationskurserne på realkreditlån og af renteniveauet. Hvis der sker ændringer, kan der være noget at vinde ved at omlægge dit realkreditlån på det rette tidspunkt og til det rette nye lån. I sidste ende vil det også i høj grad afhænge af det konkrete tilbud fra banken eller realkreditinstituttet. 

Du kan nedkonvertere og få en lavere rente og ydelse, hvis renterne er faldet siden du optog dit lån. Men det kan sjældent betale sig hvis løbetiden på lånet er kort og din restgæld vil formentlig stige på grund af kursforskellen når du indfrier og optager lån. der skal være sket en markant renteændring for at en nedkonvertering giver mening.

Hvis omvendt renten renten stiger, falder kursen på dit realkreditlån. Dermed bliver restgælden eller din obligationsgæld, som du skylder på dit nuværende realkreditlån mindre. Her kan du spare forskellen mellem kursen på dit nuværende realkreditlån og kursen på et nyt lån. Ved sådan en opkonvertering kommer du til at skylde færre penge men betaler til gengæld mere i rente.

Konklusion

En låneomlægning eller konvertering af lån som det også kaldes vil sige at man indfrier sit realkreditlån og optager et nyt i stedet for. I visse situationer kan man opnå enten en lavere rente og ydelse ved en såkaldt nedkonvertering. I andre situationer kan man gøre sin restgæld mindre ved en opkonvertering. Om og hvornår det kan betale sig afhænger af et samspil mellem dit lån, kursudvikling og aktuelt renteniveau. Der er nogle omkostninger ved omlægning af lån, så det er kun noget man gør, hvis der er en mærkbar gevinst at hente. Typisk kan det nemlig koste omkring 15.000 kr. at få foretaget en omlægning af sit lån, når man regner gerbyr til indfrielse af lån og optagelse af nyt, tinglysningsafgift til staten, provision mv. sammen.