Realkreditlån, den komplette guide

Hvad er et realkreditlån og hvordan fungerer de

Hvad er realkreditlån egentlig? Når man optager et realkreditlån Danmark foregår det via en kreditforening, som udsteder obligationer på det beløb, du er kommet for at låne. En obligation betyder egentlig en forpligtelse, det vil sige en gældsforpligtelse eller populært sagt en ”I owe you”-seddel, og der er fastsat en rente, som låntageren også skal betale ud over at betale lånet tilbage. Disse obligationer bliver så sat til salg, og hvor stort et beløb, der kommer ind – hvor mange penge, der helt konkret ender hos dig som låntager og som du kan købe hus for – afhænger af, hvor meget folk er villige til at betale for obligationerne.

”I owe you”-sedler på 1.000.000 kr. bliver måske solgt til 900.000 kr., det vil sige til kurs 90. De der køber obligationerne, gør det jo fordi de vil tjene nogle penge, og det gør de dels via renten, dels ved, at du har forpligtet dig til at betale 1.000.000 kr. tilbage, selvom der kun er blevet betalt 900.000 kr. for obligationerne. Til gengæld har du fået et lån til en relativt lav rente, der skal tilbagebetales over rigtigt mange år fordelt på relativt små bider hver måned, så det er overkommelige på en almindelig indtægt. Realkreditlån fås i forskellige udgaver, for eksempel findes der afdragsfrie realkreditlån og du skal vælge mellem fast og variabel rente på lånet.

Indfrielse af realkreditlån kan godt foretages før tid ved at man betaler det resterende skyldige beløb ud, for eksempel ved konvertering af realkreditlån til et nyt. Du kan afdrage gælden og foretage en delvis indfrielse af realkreditlån også, men om det kan betale sig afhænger af helt konkrete forhold. 

Hvilke typer af realkreditlån findes der

I dag er det sådan, at man kan få afdragsfrihed i hele lånets periode, hvis du belåner maksimalt 60 % af boligens værdi. Man skal også vælge, om man vil have fast eller variabel rente på lånet. 

Du skal også beslutte dig til, om du vil have et fast forrentet lån, det vil sige, at renten låses fast på det tidspunkt, hvor du optager det, så renten forbliver den samme i hele lånets levetid. Eller om du vil have et lån med variabel rente, så den kan bevæge sig både op og ned i løbet af de år, hvor lånet løber. Du tager en chance, hvis du optager et lån med variabel rente, men til gengæld er det oftest billigere. Med et fastforrentet lån er du sikker på, at en så væsentlig del af din privatøkonomi, som dit lån til huskøb vil udgøre for langt de fleste mennesker, er en forudsigelig og stabil faktor.

Har du valgt variable renter på boliglån risikerer du, at du må se dine låneomkostninger stiger markant, fordi renteniveauet i samfundet af den ene eller anden årsag stiger, hvad der jo historisk set er helt almindeligt; renten bevæger sige op og ned. Begynder renten at stige kraftigt kan du få omlagt dit lån, men det er forbundet med nogle omkostninger, fordi lånet skal re refinansieres – der skal sælges ”I owe you”-sedler på ny med et muligt kurstab, du skal betale banken for at udføre arbejdet osv. – og du ender på en højere rente, end hvis du havde taget et fast forrentet lån inden renten begyndte at stige. Til gengæld har du ind til det tidspunkt haft et billigere lån end din nabo med det fast forrentede lån, som har betalt en form for overpris til gengæld for trygheden i de forudsigelige rammer om hans økonomi. Der findes også forskellige mellemformer, der kombinerer elementer fra begge låntyper. 

Lånegrænsen og lån i friværdi

Når du i Danmark skal låne penge til bolig, ser pengeinstituttet på værdien af den bolig, du skal ud at købe – der skal være sikkerhed for lånet, selv ved et lille værdifald – og på din og din eventuelle partners indtægt – i skal kunne betale de månedlige ydelser. Den grænse for hvor meget du må belåne din ejendom, der er fastsat i lovgivningen, kaldes lånegrænsen. For en ejerbolig til helårsbrug gælder, at du kan låne op til 80 % af ejendommens værdi over 30 år, for fritidshuse hedder det 75 % og for ejendomme til en række erhvervsformål 60 %.  Begrebet ejendomsværdi dækker over den samlede værdi af grunden og bygningerne, men den offentlige ejendomsvurdering, der for eksempel danner grundlag for beskatning, vil sædvanligvis ikke være den samme, som den pris, en ejendomsmægler mener at ejendommen skal koste. Priser på boliger og fritidshuse påvirkes af mange forskellige ting, blandt andet af udbud og efterspørgsel i området. Realkreditinstituttet skal selv besigtige og værdiansætte ejendommen, før de giver et lån. Her gælder det at de ikke må sætte værdien højere end ”ejendommens rimelige kontante handelsværdi”, det vil sige hvad nogle, der kender boligen, området og markedet ville give for ejendommen – og så er det lige meget om den i det konkrete tilfælde faktisk er handlet til en højere pris. 

Friværdien er den del af ejendommens aktuelle værdi på markedet, som ikke er belånt, således at der er plads til at låne (yderligere) i ejendommen. Et simpelt regnestykke: Boligens nuværende værdi minus de lån, der er i den, er lig friværdien.

Realkreditlån for erhvervsdrivende

Det er muligt at optage realkreditlån i erhvervsejendomme. Drejer det sig om ejendomme til boligudlejning, kan du få realkreditlån på op til 80 % af ejendommens værdi med en løbetid på 30 år, ligesom med private ejerboliger. Realkreditinstitutterne tilbyder også forskellige produkter inden for realkreditbelåning af kontor-, forretnings-, håndværks- og industriejendomme. Principperne bag disse realkreditlån er grundlæggende de samme som for lånene til private husejere – dog er det ikke muligt at optage realkreditlån på mere end 60-70 % af værdien i disse typer af erhvervsejendomme, og det det samme gælder finansiering til landbrug, skovbrug, gartneri og dambrug. DLR har specialiseret sig særligt i de sidst nævnte typer af erhverv, og det er ikke så mærkeligt – DLR kommer af Dansk Landbrugs Realkreditfond, der blev grundlagt i 1960. 

Fordele og ulemper

Hvilket realkreditlån skal jeg vælge, tænker du måske. Taler vi om billige boliglån i den forstand, at den månedlige ydelse skal være lav, så er det et lån med variabel rente, du skal se efter for tiden, for at få det billigste realkreditlån, da renteniveauet er historisk lavt. Men om det også er det bedste realkreditlån for dig er ikke sikkert. Når renten begynder at stige på de finansielle markeder generelt, vil dit lån nemlig også blive dyrere, fordi det i modsætning til et fastforrentet lån vil følge med op. Derfor kan det blive relevant at se på en låneomlægning. Har du der imod et fastforrentet boliglån kan det i nogle særlige situationer være en idé at foretage en omlægning af realkreditlån, når rente og obligationskurser er gunstige. Det er desuden muligt at få et afdragsfrit boliglån, hvor du i en årrække udelukkende betaler renter og administrationsomkostninger på lånet og derved får en meget lav månedlig ydelse. Men det betyder bare, at selve lånet skal betales af bagefter, fordi du ikke nedbringer din gæld løbende.

En af de væsentlige fordele ved et fastforrentet obligations- eller realkreditlån er, at man har mulighed for at konvertere lånet. Det vil sige, at du skifter det eksisterende lån ud med et nyt lån. Og hvorfor skulle man så gøre det? Jo, måske vil du gerne have et lån med kortere løbetid, eller måske er situationen den, at en låneomlægning kan betale sig, fordi man for eksempel kan få en lavere rente.  

Omlæg realkreditlånet, hvis du mener det giver store fordele – sådan en konvertering koster mange tusinde kroner i gebyrer, så man skal altid nøje afveje gevinsten og for besværet og omkostningerne. Hvis restgælden er under 500.000 kan det som tommelfingerregel ikke betale sig at få konverteret lånet.

Helt overordnet er realkreditfinansiering den billigste form for finansiering af bolig køb i Danmark. Det er dog ikke en mulighed for alle, særligt i Udkantsdanmark kan usikre boligpriser og lange liggetider på huse til salg få realkreditinstitutterne til at stejle. Flere afviser helt at tilbyde lån under 750.000, og det er en udfordring i nogle områder af Danmark, hvor boligpriserne er meget lave.

Hvad skal du være opmærksom på i låneaftalen

Der er nogle detaljer, som du skal være opmærksom på, når du indgår en aftale om et realkreditlån gennem dit pengeinstitut. De danske banker samarbejder hver især med et af de fem realkreditinstitutter, der tilbyder lånefinansiering til private. Kurserne på ensartede låneobligationer varierer ikke synderligt fra udbyder til udbyder, og lovregulering begrænser variationsmulighederne når det kommer til de udbudte realkreditprodukter. Men der kan være betydelig forskel på det, der kaldes bidragssatsen fra realkreditinstitut til realkreditinstitut. Bidragssatsen er noget man betaler for formidling, administration og opretholdelse af lånet, og det kommer oven i den pålydende rente. Desuden vil bidragsatsen alt andet være højere for mere risikable typer af lån. Realkreditinstitutternes lånevilkår udformes sådan, at de frit kan hæve bidragssatsen, uden at du som forbruger kan gøre noget ved det. Du kan selvfølgelig flytte til et andet realkreditinstitut med lavere satser, men det er dyrt at foretage sådan en flytning og det vil tage mange år før det har tjent sig ind. Du skal naturligvis også være opmærksom på gebyrer til både staten og realkreditinstituttet ved etableringen af lånet, for eksempel er der tinglysningsafgift realkreditlån.

Vær også opmærksom på, at kursen på de obligationer, der ligger bag dit lån, kan ændre sig eter at du har modtaget dit lånetilbud. Hvis der er tale om markante og hurtige udsving i realkreditlån kurser, kan det være noget som kommer til at kunne mærkes for dig som låntager. Er der bølgegang på markedet for realkreditobligationer, når du skal have dit lån, skal du måske overveje en kurssikring. Det vil sige, at du mod et mindre kurstillæg låser kursen fast, således at du får lånet til den kurs (+ tillægget), der er gældende når aftalen indgås, uanset om den eventuelt måtte nå at falde inden obligationerne faktisk bliver solgt. 

Krav om dokumentation

Lån til hus er en af de typer af lån, som det kan være en lidt længere proces at få. Når du har orienteret dig i de forskellige lånetyper og fundet et lån, som du gerne vil optage, indsender du et låneansøgningsskema til realkredit- eller pengeinstituttet. Enten kontakter du instituttet og får en ansøgning tilsendt, som du kan returnere, eller du kan udfylde det på internettet. Du skal også indsende nogle forskellige dokumenter. I ansøgningen kan du skrive hvor meget du ønsker at låne og komme med nogle oplysninger om din økonomi til brug i kreditvurderingen. Næste skridt er typisk, at du bliver indkaldt til et personligt møde med en rådgiver. Her gennemgår i sammen din økonomi, den bolig, du påtænker at købe og størrelsen og typen af lånet. Banker og realkreditinstitutterne opererer typisk med nogle ret specifikke krav til rådighedsbeløbet i en husstand, der afhænger af antallet af voksne og børn i den pågældende husstand. Der vil også blive lavet vurdering af boligens værdi og en kreditvurdering af dig. På baggrund af alt dette vil instituttet komme med et lånetilbud, som du skal underskrive for at få pengene udbetalt. 

For at kunne lave kreditvurderingen af husstanden kan det være at banken/realkreditinstituttet gerne vil se:

• Seneste årsopgørelse fra SKAT
• Lønsedler fra eksempelvis de sidste 3 måneder, eller hvis du er selvstændig måske dine seneste 2 årsopgørelser og regnskaber
• Et gennemarbejdet og realistisk budget, der viser, at der er penge til at betale ydelsen på lånet
• Konto – og depotoversigt fra din bank. 
• Dokumentation for restgæld på øvrige lån, for eksempel studielån og forbrugslån.
• Udskrift fra minkredit.dk. Det vil også blive tjekket, om du er registreret hos RKI.

Hvis I er to i husstanden, skal banken/realkreditinstituttet typisk have årsopgørelse osv. fra jer begge.

For at realkreditinstitut eller bank skal kunne lave en vurdering af ejendommens værdi skal du som oftest medbringe:

• Salgsopstilling på den boligen/ejendommen
• eventuelt en tilstandsrapport
• Seneste terminskvittering og brandpolice, hvis du har fået dette fra ejendomsmægleren eller sælgeren

Kort opsummering

Realkreditlån, hvad er det? Når du skal købe en bolig her i landet kan du låne op til 80 % af dens værdi gennem realkreditlån, som er et obligationslån, eller gennem et prioritetslån i banken, som er et lån mod sikkerhed i boligen. Yderligere 15 % kan du få som et særligt boliglån i banken og de sidste 5 % skal du selv stille med som udbetaling. I et vist omfang kan du vælge banklån eller realkreditlån, når du skal optage lån i friværdi. Det er også muligt at tage realkreditlån sommerhus og realkreditlån erhvervsejendomme. Realkreditinstitutter og banker foretager en uafhængig værdiansættelse af boligen og foretager en grundig kreditvurdering inden de bevilger et lån til lejlighed, hus eller fritidshus. Kurser på realkreditlån, det vil sige prisen på de bagvedliggende obligationer varierer over tid, og aktuelle kurser på realkreditlån kan være ændret om en uge. Pris realkreditlån handler altså både om renten og kursen.

Realkredit lån kan fås som afdragsfrie, det vil sige at du i en given periode kun skal betale omkostningerne ved lånet og derved har en lav ydelse. Et billigt boliglån i en periode, men så skal der blot betales mere af senere. Det er også muligt at vælge mellem fastforrentede lån, og lån med variabel rente, hvor man må være forberedt på, at renten på ens lån kan bevæge sig både op og ned over tid. Hvad der er det bedste boliglån for dig afhænger helt af din situation. Det er også muligt at optage realkreditlån i erhvervsejendomme. Her varierer vilkår og lånegrænser lidt afhængig af, hvilken type af ejendom og erhverv, der er tale om.