Boliglån i banken – den komplette guide

Hvad er boliglån og hvilke typer findes der

Når man skal låne penge til at købe en bolig, fungerer det lidt anderledes, end når du skal optage lån til for eksempel køb af nye forbrugsgoder. Først og fremmest er der hele realkreditsystemet, der er en hjørnesten i finansieringen af privat ejendom i Danmark. Men ved et huskøb skal du selv stille med minimum 5 % af boligens købspris og de sidste 15 % kan du finansiere gennem et boliglån i banken – man taler om restfinansieringen. Og det er ikke det samme som et prioritetslån, men det kan også optages som et ofte relativt billigt lån med pant i boligen. Prioritetslånet er bankens pendant til realkreditlånet, nemlig et billigt lån mod sikkerhed i op til 80 % af boligens værdi.

Betegnelserne kan variere, alt efter hvor du læser og dække lidt forskellige produkter i de forskellige banker – det kan godt forvirre, så se dig godt for!

Der er mulighed for at få afdragsfrie lån i huse, hvor du i en periode udelukkende betaler lånets omkostninger i de månedlige ydelser, mens selve gælden forbliver uændret. Det betyder så, at man skal betale mere af på gælden senere. Køb bolig nu, betal senere, populært sagt.

Det er muligt at få boliglån uden om banken hos visse finansieringsselskaber. Pantebrevslånet udgør et alternativ som en finansieringsform, du kan bruge ved køb af fast ejendom Det er en mulighed for at lån penge til hus uden om banker og realkreditinstitutter, men i stedet hos private långivere. Denne type lån er som udgangspunkt dyrere en for eksempel realkreditlånet.

Boliglånene kan også tages mod sikkerhed i fritidshuse som sommerhuse og kolonihavehuse. Særlige andelsboliglån findes også hos bankerne, og de ligner i vidt omfang de lån, bankerne tilbyder i ejerboliger.

Prioritetslån

Prioritetslånet er et banklån, hvor långiveren har taget pant i din bolig ligesom det er tilfældet med et realkreditlån. Man kan med de to typer af lån tilsammen belåne sin bolig op til 80 % af værdien. Hvordan disse prioritetslån præcist er indrettet og hvilke vilkår, de tilbydes på, varierer fra bank til bank, men af banklånene vil det være det billigste boliglån.

Et prioritetslån kan fungere som en kassekredit, hvor pengene sættes ind på en særlig konto til formålet. Dermed betaler du kun renter af de penge, du rent faktisk har hævet, og du betaler tilbage ved at sætte penge på kontoen som du har overskud til. Lånet kan også være forbundet til din indlånskonto i banken. Så skal du kun betale rente af det samlede beløb, du skylder banken. 

Renten på prioritetslån er typisk variabel, og med mindre der er tale om en kassekreditlignende konstruktion aftales lånets løbetid med banken. Prioritetslån kan fås både med og uden afdragsfrihed og det kan som udgangspunkt ikke konverteres. Men lånet kan være skruet sådan sammen, at du altid kan indfri lånet ved at betale det, du skylder uden yderligere omkostninger, og med andre ord omlægge lånet ved at optage et nyt og betale restgælden på det oprindelige prioritetslån. 

Restfinansiering ved boligkøb

Det lån, banken yder dig mod pant i 80-95 procent af ejendomsværdien, som ikke kan belånes med realkredit- eller prioritetslån kaldes for ”restfinansiering” i forbindelse med boligkøb. Renten på disse lån, hvor banken har sikkerhed for sit udlån gennem et ejerpantebrev i boligen, vil typisk ligge et sted mellem 3 % og 15 %. Det varierer fra bank til bank, og afhænger af, hvor meget du skal låne, hvor hurtigt du vil betale lånet tilbage og af vurderingen af din økonomiske situation. Jo bedre økonomi des lavere renter på boliglån kan du få på til restfinansiering, og så er rente boliglån ofte lavere, hvis du er helkunde i banken. 

Disse lån kan også være indrettet som en kassekredit med pant i boligens værdi op til de 95 % og i det hele taget er det ikke kun i forbindelse med dit køb af bolig, at du kan søge om banklån mod sikkerhed i den del af boligværdien, der ligger mellem 80 % og 95 % – blot du har den friværdi, der skal til.

Andelsboliglån

I denne gennemgang er der ind til videre blevet taget udgangspunkt i ejerboliger og de produkter banken tilbyder ved siden af realkreditinstitutternes obligationslån. Men der findes også en lang række låneprodukter på markedet til belåning af andelsboliger, et område, hvor realkreditlånene ikke er en mulighed. Ligesom det gør sig gældende for ejerboliglånene kan andelsboliglånene findes som både traditionelle annuitetslån med udbetaling af et beløb ved etableringen af lånet og faste månedlige afdrag af gælden, eller som en kassekredit med sikkerhed i friværdi i andelsboligen – en form for afdragsfrit lån, der har en hvis parallel i de afdragsfrie boliglån. Annuitetslån i andelsboligen fås med løbetider op til 30 år ligesom banklån i ejerboliger. Renteniveauet på lånene vil typisk variere efter hvor stor en del af andelens værdi, du belåner – for eksempel 5 % for lån op til 60 % af værdien og 8 % ved belåningsgrader derover.

Boliglån og dårlig kreditværdighed

Selv om du stiller med sikkerhed i boligens værdi vil banken gennemføre en kreditvurdering af dig inden de beslutter om de vil yde et boliglån og på hvilke betingelser, du vil blive tilbudt det på. Så selv med stor friværdi, kan for eksempel en lav eller ustabil indkomst eller dårlig kredithistorik gøre det svært at få et banklån. Et pantebrevslån kan være en mulighed for at få et lån uden om banken. Grundlæggende er et pantebrev i sin rå form bare et gældsbrev, hvor der stilles sikkerhed for de lånte penge i fast ejendom. Et pantebrevslån er ligesom bankernes prioritetslån og realkreditlånene et lån mod sikkerhed i boligen. Restfinansieringen ved et boligkøb kan for eksempel have karakter af et pantebrevslån. Det kan også være en alternativ måde at finansiere en større del af købesummen på. Det kan være nødvendigt, hvis man ikke kan blive kreditgodkendt til andre former for boligfinansiering, typisk på de svage boligmarkeder i Udkantsdanmark. Stramningen af kreditgivningen i kølvandet på finanskrisen i 2008 gav denne form for boligfinansiering et opsving. Ved alle typer af boliglån, hvor der stilles sikkerhed i fast ejendom, kan der benyttes et pantebrev. Det kan bruges som sikkerhed for et boliglån, uanset om det sker i forbindelse med købe af ejerlejlighed, hus eller anden fast ejendom, eller når der optages lån i friværdien.

Pantebrevet anses som en sikringsakt, der giver långiver en plads i prioritetsrækken på den ejendom, der er stillet som sikkerhed, men det er først gyldigt ved tinglysning. Ved tinglysning af et pantebrev skal der betales en fast afgift til staten (ca. 1,5 % af lånets hovedstol tillagt et fast beløb, knap 2000 kr.) Typisk vil denne afgift være medfinansieret i lånet og afregnes direkte af långiveren. 

Fordele og ulemper – sammenligning med andre lån

Realkreditlånet vil som hovedregel være langt billigere end et bank boliglån i renter og ydelse. Afhængig af belåningsgraden kan et prioritetslån i visse situationer være billigere samlet set end realkreditlånet – og det er billigere end et banklån med sikkerhed i de 80-95 % af boligens værdi. Men hvis der ikke er friværdi til (forhøjelse af) et realkreditlån eller prioritetslån i ejendommen kan det være nødvendigt at vælge den anden løsning. Og skal du foretage ombygninger eller reparationer på ejendommen kan et boliglån faktisk nogle gange være en bedre løsning end realkreditlånet. Det vil det som tommelfingerregel være, hvis finansieringsbehovet ikke overstiger et par hundrede tusinde kroner, fordi omkostningerne ved etableringen af et mindre realkreditlån vægter relativt tungt og typisk opererer realkreditinstitutterne med et minimumsbidrag. 

I forhold til de forbrugslån, som du kan søge hos en lang række udbydere på internettet, er det langt mere omstændeligt at få et lån i boligens friværdi af den ene eller den anden slags, og bankens krav i forbindelse med vurderingen af din kreditværdighed kan være højere – men det er også billigere at tage lån i boligen end de simple forbrugslån, fordi der er sikkerhed i en relativt fast værdi. 

Hvad skal være særligt opmærksom på ved optagelse af boliglån

Hvilket boliglån skal jeg vælger, spørger du måske. Det handler både om pris og om bindinger og vilkår, så det vil være en individuel vurdering. Når du skal foretage boliglån sammenligning er ”årlige omkostninger i procent” (ÅOP) et godt begreb at tage udgangspunkt i, for hvad koster et boliglån ? ÅOP er simpelthen, som navnet siger, de årlige samlede omkostninger ved at have et givent lån, eller den samlede årlige pris på dit lån omregnet til en årlig procentsats. det består af både stiftelsesomkostninger ved lånet, rente, bidrag og andre mulige omkostninger delt ud på lånets løbetid og omregnet til procent per år. Sammenlign boliglån på den måde og orientér dig i det hele taget godt på markedet, for bankerne tilbyder forskellige vilkår og overvej nøje, hvilket af de forskellige typer af lån, der er mest fordelagtigt i netop din situation.

Banklån med sikkerhed i boligen fås både som fastforrentet og med variabel rente, og her skal du være opmærksom på, at du med den variable boliglån rente ikke kan vide, hvordan omkostninger og ydelse komme til at ligge i fremtiden. 

Visse boliglån fås som afdragsfrie, og det kan være vældig rart ikke at skulle lægge en ret stor månedlig ydelse. Men husk bare på, at der ikke bliver betalt af på gælden.

Når vi taler pantebrevslån uden om banker skal du være opmærksom på, at sådanne lån er markant dyrere end realkreditten og prioritetslånet, og der kan være stor forskel på renten hos de forskellige pantebrevslåneselskaber. Derfor skal du orientere dig godt på markedet, inden du skriver under på et pantebrevslån.

Boliglån hvor meget kan jeg låne

Begrebet ”friværdi” er ret centralt, hvis du som boligejer ønsker at optage lån med sikkerhed i boligen. Som nævnt kan du samlet finansiere op til 95 % af købsprisen med forskellige typer af lån, når du køber bolig. Men selv his du har gjort det, kan du efter noget tid have fået betalt af på lånet eller boligens værdi kan være steget, så dit lån ikke længere udgør så stor en andel af boligens vurderede værdi. Det kan give plads til optagelse af nye lån op til grænsen på 95 % igen. Den del af ejendommens aktuelle værdi, der ikke er belånt kaldes for friværdien, og den beregnes med et simpelt regnestykke: Boligens nuværende værdi minus den gæld, der er i den, er lig med friværdien.

Når man taler om ejendomsværdi, som friværdien udregnes på baggrund af, er det den samlede værdi af grunden og bygningerne på grunden, det handler om. Her skal man være opmærksom på, at en ejendomsmæglers vurdering af, hvad en ejendoms handelsværdi vil være sædvanligvis ikke er den samme som den offentlige ejendomsvurdering, der for eksempel danner grundlag for beskatning. Priser på boliger og fritidshuse bevæger sig jo op og ned og påvirkes af mange forskellige ting som udbud og efterspørgsel i et givet område og generelle økonomiske konjunkturer. Derfor vil banken foretage en ejendomsvurdering i forbindelse med behandlingen af en ansøgning om de typer af lån, der gives mod sikkerhed i fast ejendom. 

Hvis det handler om en fritidsbolig er lånegrænserne lidt anderledes end for helårsboligen. Her kan du nemlig maksimalt låne op til 85 % af den aktuelle værdi, heraf kan de 70 % være realkreditlån.

Sådan ansøger du om boliglån i banken

I modsætning til de mange hurtige forbrugslån uden sikkerhed, som kan søges nemt og hurtigt online, skal du regne med at boliglån kræver et møde i banken. Det vil også kræve en konkret vurdering af din ejendoms aktuelle værdi, som typisk udføres af en ejendomsmægler, som banken samarbejder med, eller ved køb af nybolig på baggrund af de papirer og vurderinger, der foreligger på boligen i den sammenhæng.

For at kunne lave kreditvurderingen af husstanden kan du forvente, at banken gerne vil se:

• Seneste årsopgørelse fra SKAT
• Lønsedler fra eksempelvis de sidste 3 måneder, eller hvis du er selvstændig måske dine seneste 2 årsopgørelser og regnskaber
• Et gennemarbejdet og realistisk budget, der viser, at der er penge til at betale ydelsen på lånet
• Konto – og depotoversigt fra din bank. 
• Dokumentation for restgæld på øvrige lån, for eksempel studielån og forbrugslån.
• Udskrift fra minkredit.dk. Det vil også blive tjekket, om du er registreret hos RKI.

Hvis I er to i husstanden, skal banken typisk have årsopgørelse og lignende fra jer begge to.

For at banken skal kunne lave en retvisende vurdering af den aktuelle værdi på en bolig, du står over for at købe, skal du som oftest medbringe:

• Salgsopstilling på boligen/ejendommen
• eventuelt en tilstandsrapport
• Seneste terminskvittering og brandpolice (Hvis har fået dem fra ejendomsmægleren eller sælgeren)

En lille opsamling

Bankerne tilbyder en række forskellige boliglån som supplement til realkreditsystemet, der ellers er hjørnestenen i det danske boligmarked. Hvad der er det bedste boliglån for dig – og hvad der overhovedet er muligt – afhænger af din økonomi, din livssituation og hvilke lån, du allerede har i din bolig. Dels kan man tage et prioritetslån, som er et lån mod sikkerhed i ejendommen, og prioritetslån og realkreditlån kan tilsammen udgøre op til 80 % af ejendommens værdi. Yderligere 15 % af ejendomsværdien kan belånes med et lidt dyrere boliglån i banken, som dog stadig er billigere end almindelige forbrugslån på grund af sikkerheden i huset. Der findes både almindelige annuitetslån, afdragsfrie lån og kassekreditlignende produkter mellem bankernes boliglån, og du kan også få boliglån med både fast og variabel rente. Også friværdi i fritidshuse og andelsboliger kan belånes i banken. Trods sikkerhed i boligen vil banken alligevel fortage en kreditvurdering af dig, før de vil tilbyde dig et lån. Jo bedre økonomi, des bedre vilkår og rente på boliglån bliver du tilbudt, og det gælder også jo højere grad af sikkerhed, du stiller med. Desuden får helkunder ofte bedre vilkår ved optagelse af boliglån i banken. 

Der findes for eksempel Nordea boliglån som banklån og Nykredit boliglån som realkreditlån. Men hvem er bedste bank til boliglån ? Arbejdernes Landsbank kunne være et bud – de er i hvert fald flere år i træk blevet udpeget som Årets Bedste Bank målt på en bred pallet af parametre.