Guiden till bostadslån – Allt du behöver veta om bolån och lite därtill

Vad är ett bolån egentligen?

Ett bostadslån är något som de flesta av oss får ansöka om vid köpet av en bostad. Hur mycket man behöver låna beror på storleken hos bolån med kontantinsats samt huruvida man har andra fastigheter som man kan sälja av och nyttja som kapital och dylikt.

Det som är viktigt att nämna i sammanhanget är att du får maximalt låna upp till 6,5 x din nuvarande årsinkomst, förutsatt att du har en god kreditvärdighet, inga registrerade betalningsanmärkningar men heller ej några kvarstående skulder hos Kronofogden.

En annan viktig aspekt är att bostadslånet för maximalt utgöra 85% av bostadens marknadsvärde. Du måste således bekosta resten på egen hand, något som inom sammanhanget benämns för som ”kontantinsats” (mer om det senare). 

Om du inte har en kontantinsats tillgänglig eller behöver låna till pengar för att uppgå till de 15% som krävs så kan du välja att ansöka om ett privatlån eller ett lån utan säkerhet för att kunna finansiera köpet av bostaden.

Räkneexempel på ett bostadslån

Det är ganska enkelt att beräkna kostnaden för ett bolån. Det hela består i själva verket av två huvudsakliga delar i form av:

• Kostnaden för amortering

• Kostnaden för ränta

Den första delen i form av amortering är i själva verket ej en form av kostnad eftersom du egentligen investera i bostaden, men det är fortfarande ett lån som måste betalas av så som definierats.

Den andra kostnaden i form av ränta utgör i särklass den största kostnaden för bolånet. Vi ska härnäst redogöra för ett koncist och övergripande exempel på hur mycket det hela kan komma att kosta dig:

*Vi har ej tagit hänsyn till den skattereduktion som du enligt lag har rätt till.

Låna till kontantinsats

Enligt rådande svensk lag så måste du som bostadsköpare ha minst 15% av bostadens värde tillgängligt. De resterande 85% kan du välja att låna av banken. Tidigare så definierade den del som utgörs av 15% som topplån, varav den som utgjordes av 85% definierades som bottenlån (båda förlegade).

Det finns idag två olika typer av kontantinsats-lån som du kan välja att ta del av som bostadsköpare. Vi ska härnäst belysa dessa närmare för att göra dig införstådd med vad som gäller för varje av dessa samt förse dig med nyttiga tips kring det hela.

Låna av familjen eller släkten

Om du vill komma undan så billigt som möjligt så är det absolut bästa sättet att låna från familjen eller släkten. För att det hela ska går rätt till så kan ni välja att utforma ett skuldebrev som innebär att lånet blir juridiskt bindande och trygg för alla inblandade parter.

I skuldebrevet så definierar ni de olika villkor som gäller för lånet i fråga, hur den ska återbetalas, huruvida du ska påföras en ränta för bostadslånet samt andra relevanta element vilka hör till det hela. 

En annan viktig aspekt som du bör vara varse om är att om du väljer att låna från familjen, släkten eller bekanta så kommer inte andra kreditgivare kunna se det hela i några av de register som de har åtkomst till.

Ansök om ett kontantinsatslån

Ett kontantinsatslån innebär att du i själva verket ansöker om ett lån utan säkerhet, eller ett privatlån som det ofta benämns för som inom sammanhanget. I vissa fall så kan kreditgivaren gå med att låna ut hela kontantinsatsen eller delar av den när du väljer att även teckna bolånet hos aktören i fråga.

Det som är viktigt att komma ihåg i sammanhanget är att kontantinsatsen tenderar att komma med en betydligt högre ränta, främst på grund av att lånet i fråga beviljas som ett lån utan säkerhet.

Bolånet å andra sidan knyts till själva objektet, något som innebär att du får en betydligt lägre ränta eftersom bostaden används som säkerhet. Huruvida du får igenom både kontantinsats-lånet och bolånet hos samma bank beror på dina ekonomiska förutsättningar.

Det hela beräknas på en individuell basis och baseras på din nuvarande ekonomiska situation, inklusive dina nuvarande inkomster vilka i sin tur sätts i paritet med dina existerande skulder. Själva processen benämns för so lånelöfte där du undersöker huruvida du faktiskt har de förutsättningar som krävs för att kunna få igenom bostadsköpet.

Varför ska du lägga om ditt bostadslån?

När du väljer att lägga om ditt bostadslån så innebär det hela att du förhandlar om lånets ränta och de villkor som associeras med lånet. När du väljer att lägga om bostadslånet så kommer kreditgivaren att studera din nuvarande belåningsgrad, inklusive din existerande skuldkvot.

Rent konkret så är det så att ju lägre din belåningsgrad kombinerat med din existerade skuldkvot, desto lättare kommer det vara att förhandla om lånets associerade villkor och ränta. Du kan även välja att lägga om lånet om du önskar bina hela eller delar av bostadslånet.

Anledningarna till att du väljer att lägga om ditt bostadslån beror på dina mål med det hela. I många fall så väljer konsumenter att baka in mindre lån i själva bolånet, om det finns utrymme för så vill säga. Härnäst så redogör vi kortfattat till varför även du bör lägga om ditt bostadslån:

• Möjligheten att förhandla om dina nuvarande villkor för bostadslånet.

• Få ner den nuvarande räntan, något som mynnar ut i lägre totalkostnader.

• Du kan välja att baka in dina mindre smålån om det finns utrymme vill säga.

• Bind räntan och få en betydligt bättre kontroll över din privatekonomi.

• Bind hela eller delar av privatlånet som ett led i att få ner kostnaderna.

Konsten att lägga om bostadslånet är egentligen inte komplicerad alls, men kräver dock att du läser på om de nuvarande räntorna, slipar på argument till varför du ska ha en lägre ränta och redogöra för hur långivaren vinner på det hela.

Värdera alltid bostaden innan du lägger om bostadslånet

En av de viktigaste delarna när det kommer till att lägga om ett bostadslån är att omvärdera bostaden innan du initiera den första kontakten med banken i fråga. Det finns idag en uppsjö av ackrediterade mäklare vilka erbjuder dessa tjänster kostnadsfritt där du får svart på vitt hur mycket din bostad för närvarande anses vara värd enligt rådande marknad.

Det viktiga i sammanhanget är att värdet på bostaden ökat och ej sjunkit, där i den senare fallet blir ytterst svårt att lägga om bostadslånet. Du måste även komma ihåg att du endast kan värdera om din nuvarande bostad var 5:e år.

Dock så finns det vissa undantag med det hela, nämligen det faktum att om du har gjort betydande förändringar, såsom ändrad planlösning helt eller om du genomfört en omfattande renovering så kommer du kunna kringgå 5-årsregeln.

Har du dock gjort omfattande förbättringar hos bostaden så kan det även innebär att värden på bostaden ökat markant att du även lyckas komma undan belåningsgraden på 50%, något som innebär att du då kan välja huruvida du önskar amortera eller ej. Några av de vanligaste fördelarna med att lägga om bostadslånet utgörs av följande:

• Möjligheten att utöka bolånet – Du kan utöka lånet om bostadslånet ökat i värde, om du exempelvis skulle behöva tillgång till likvida medel för att kunna renovera objektet eller bygga ut adekvat.
• Förhandla ned din ränta – Om din bostad ökat i värde så kan du välja att förhandla ned räntan. Ju högre marginaler som du för närvarande har när det kommer till belåningsgraden, desto lägre kommer räntan att vara.
  
• Minska kravet på amortering – Genom att värdera om bostaden så kan du få ned amorteringskraven om värdet på din bostad ökat.
  
• Möjligheten att baka in mindre högkostnadskrediter – Om bolånet tillåter det så kan du i vissa fall välja att baka in dina högkostnadskrediter och således få en mindre månadskostnad i slutändan.

Notera: Du kan ej tillgodoräkna alla renoveringar För att vara säker på vad som gäller i ditt fall så bör du först ta kontakt med banken och reda ut för vad som gäller i just ditt fall.

Dokument som krävs för att ansöka om ett bostadslån

När du ämnar ansöka om ett bostadslån så behöver du även tillhandahålla en rad olika dokument. Vi ska nedan redogöra för de vanligaste så att du får en klar bild över vad som förväntas från din sida:

• Bevis på att du som sökanden finns skriven inom rikets gränser.
• Bevis på att fastigheten som ska förvärvas finns baserad i Sverige.
• Bevis på värdering av bostaden från en auktoriserad mäklare.
• Bevis på anställningsform med underskrift från respektive arbetsgivare.
• Bevis på inkomst i form av utdrag från Skatteverket eller dylikt.

Självfallet så kan det även existera andra krav gällande dokument som du måste tillhandahålla för att kunna ansöka om ett bostadslån men ovanstående bör ge dig en klar bild över vad som förväntas av dig.

Så här ansöker du om ett bolån

Själva bolånet är i grund och botten en form av avtal mellan dig som låntagare och respektive långivare, som i sin tur ofta utgörs av en bank men kan i vissa fall även utgöras av mer nischade kreditgivare.

Härnäst så kommer vi att redogöra för processen på en övergripande och koncist sätt när det kommer till att ansöka om ett bolån hos en specifik kreditgivare:

1. Du börjar först med att välja en bank eller kreditgivare där du önskar ansöka om lånet.
2. Du definierar de parametrar som efterfrågas och skickar in din låneansökan.
3. Du blir föremål för en kreditupplysning där din ekonomi granskas detaljerat.
4. Du mottar ett lånelöfte som definierar hur mycket du faktiskt får låna i slutändan.
5. Du mottar även en bekräftelse på hur länge själva lånelöftet gäller.
6. Du tar ställning till huruvida du ska accepteras erbjudandet i fråga.

Om du accepterat själva erbjudandet gällande bolånet så kommer du vid signeringen av lånet motta en individuell amorteringsplan, inklusive dokument som redogör för de villkor som du och kreditgivaren kommit överens om.

Slutsats

Ett bostadslån ställer ganska höga krav på dig som långivare. Just därför så är det viktigt att göra dig införstådd med de krav som ställs på din privatekonomi för att på så sätt öka chansen få igenom lånet i fråga.

Varje kreditgivare har sina egna krav, något som innebär att du kommer bli föremål för en annorlunda granskning beroende på kreditgivaren i fråga. Rent generellt så kan du räkna med att få låna 6,5x av din årsinkomst.

Det hela innebär att om du har en årsinkomst på 400 000 kr före skatt så kommer du teoretiskt sett kunna ansöka om att få låna upp till 2 600 000 kr. Det hela kan dock försvåras om du har en eller flera betalningsanmärkningar eller skulder hos Kronofogden.