КЛЮЧОВИ ИЗВОДИ
- Ипотеките са заеми, които се използват за закупуване на жилища и други видове недвижими имоти.
- Самият имот служи като обезпечение по кредита.
- Ипотеките се предлагат в различни видове, включително с фиксирана и с променлива лихва.
- Цената на ипотеката зависи от вида на заема, срока (например 30 години) и лихвения процент, който кредиторът начислява.
- Лихвените проценти по ипотечните кредити могат да варират в широки граници в зависимост от вида на продукта и квалификацията на кандидата.
Как работят ипотеките
Физическите лица и фирмите използват ипотечни кредити, за да закупят недвижим имот, без да плащат цялата покупна цена предварително. Кредитополучателят изплаща заема заедно с лихвите в продължение на определен брой години, докато стане собственик на имота. Ипотеките са известни още като залози върху имущество или вземания върху имущество. Ако кредитополучателят спре да плаща ипотеката, кредиторът може да отнеме имота.
Например купувач на жилище залага къщата си на своя кредитор, който след това има право на иск върху имота. Това гарантира интереса на заемодателя към имота, ако купувачът не изпълни финансовото си задължение. В случай на отнемане на собственост кредиторът може да изсели обитателите, да продаде имота и да използва парите от продажбата, за да изплати ипотечния дълг.
Ипотечен процес
Бъдещите кредитополучатели започват процеса, като кандидатстват пред един или повече ипотечни кредитори. Заемодателят ще поиска доказателства, че кредитополучателят е в състояние да изплати заема. Това може да включва банкови и инвестиционни извлечения, скорошни данъчни декларации и доказателства за настояща заетост. Заемодателят обикновено извършва и кредитна проверка.
Ако заявлението бъде одобрено, заемодателят ще предложи на кредитополучателя заем до определена сума и при определен лихвен процент. Купувачите на жилища могат да кандидатстват за ипотечен кредит, след като са избрали имот за покупка или докато все още го търсят, като този процес е известен като предварително одобрение. Предварителното одобрение за ипотечен кредит може да даде на купувачите предимство в условията на свит пазар на жилища, тъй като продавачите ще знаят, че те разполагат с пари, за да подкрепят офертата си.
След като купувачът и продавачът се споразумеят за условията на сделката, те или техни представители се срещат на т.нар. приключване. Това е моментът, в който кредитополучателят внася първоначалната си вноска в полза на кредитора. Продавачът ще прехвърли собствеността върху имота на купувача и ще получи договорената парична сума, а купувачът ще подпише всички останали ипотечни документи.
Видове ипотеки
Ипотеките се предлагат в различни форми. Най-разпространените видове са 30-годишните и 15-годишните ипотеки с фиксирана лихва. Срокът на някои ипотеки е само пет години, докато при други той може да достигне 40 години или повече. Разсрочването на плащанията за повече години може да намали месечната вноска, но също така увеличава общия размер на лихвата, която кредитополучателят заплаща през целия срок на кредита.
По-долу са дадени само няколко примера за някои от най-популярните видове ипотечни кредити, които са на разположение на кредитополучателите.
Ипотеки с фиксирана лихва
При ипотеката с фиксиран лихвен процент лихвеният процент остава непроменен за целия срок на кредита, както и месечните вноски на кредитополучателя по ипотеката. Ипотеката с фиксиран лихвен процент се нарича още традиционна ипотека.
Ипотека с променлива лихва
При ипотечните кредити с променлив лихвен процент лихвеният процент е фиксиран за първоначален срок, след което може да се променя периодично в зависимост от преобладаващите лихвени проценти. Първоначалният лихвен процент често е по-нисък от пазарния, което може да направи ипотеката по-достъпна в краткосрочен план, но вероятно по-недостъпна в дългосрочен, ако лихвеният процент се повиши значително.
Обикновено ипотечните кредити с променлив лихвен процент имат ограничения или тавани за това колко може да се повиши лихвеният процент при всяко изменение и общо за целия срок на кредита.
Револвиращи кредити
Други, по-рядко срещани видове ипотеки, като например револвиращите кредити, могат да включват сложни погасителни планове и се използват най-вече от опитни кредитополучатели.
Много собственици на жилища изпаднаха във финансови затруднения с тези видове ипотеки по време на жилищния балон в началото на 21 век.
Как да сравняваме ипотечни кредити
Банките, спестовно-кредитните асоциации и кредитните съюзи бяха почти единствените източници на ипотечни кредити в даден момент. Днес все по-голям дял от ипотечния пазар заемат небанковите кредитори.
Ако търсите ипотечен кредит, онлайн ипотечният калкулатор може да ви помогне да сравните очакваните месечни вноски в зависимост от вида на ипотеката, лихвения процент и размера на първоначалната вноска, която планирате да направите. Той също така може да ви помогне да определите колко скъп имот можете да си позволите в разумни граници.
Месечната ви вноска по ипотечния кредит ще зависи от цената на жилището, първоначалната вноска, срока на кредита, данъците върху имота, застраховката на собственика на жилището и лихвения процент по кредита (който силно зависи от кредитния ви рейтинг).
В допълнение към главницата и лихвата, които ще плащате по ипотечния кредит, кредиторът или обслужващият ипотеката може да създаде доверителна сметка за плащане на местните данъци върху имота, застрахователните премии на собствениците на жилища и някои други разходи. Тези разходи ще се добавят към месечната ви ипотечна вноска.
Ипотечна застраховка
Ипотечната застраховка е застрахователна полица, предназначена да защити кредитора от неизпълнение на задълженията от страна на длъжника. Тя се използва обикновено при заеми със съотношение заем/стойност над 80% и се използва в случай на отнемане на собственост и възстановяване на собственост.
Обикновено тази полица се заплаща от кредитополучателя като компонент към крайния номинален лихвен процент (нот. акт), или еднократно предварително, или като отделен и детайлизиран компонент на месечната вноска по ипотеката. В последния случай ипотечната застраховка може да отпадне, когато кредиторът информира кредитополучателя или неговите последващи правоприемници, че имотът е поскъпнал, заемът е бил изплатен или някаква комбинация от двете, за да се понижи съотношението между стойността на заема и стойността на кредита под 80%.
В случай на изземване банките, инвеститорите и т.н. трябва да прибягнат до продажба на имота, за да си възвърнат първоначалната инвестиция (парите, отпуснати в заем), и могат да се освободят по-бързо от твърди активи (като недвижими имоти) чрез намаляване на цената. Ето защо ипотечната застраховка действа като предпазна мярка в случай, че органът по възстановяване на собствеността възстанови по-малко от пълната и справедлива пазарна стойност за който и да е твърд актив.
Често Задавани Въпроси
Защо хората се нуждаят от ипотеки?
Всеки ли може да получи ипотека?
Какво означава фиксирана и променлива стойност на ипотечния кредит?
Колко ипотеки мога да имам върху жилището си?
Къде мога да получа ипотечен кредит?
Обобщение
Ипотечните кредити са съществена част от процеса на закупуване на жилище за повечето кредитополучатели, които не разполагат със стотици хиляди долари в брой, за да закупят имот. Съществуват множество различни видове жилищни заеми, които са подходящи за всякакви обстоятелства. Различните програми, подкрепени от правителството, дават възможност на повече хора да се квалифицират за ипотечни кредити и да превърнат мечтата си за собственост на жилище в реалност.