Ипотечни кредити – Пълно ръководство

Но за това ще говорим след малко. Както и за редица други интересни неща, свързани с ипотечните кредити. В това ръководство ще ви предоставим всичката необходима информация да научите тънкостите на ипотечните кредити, за какво да бъдете нащрек, какви документи ще ви трябват, както и как да гарантирате сигурността на финансите си.

Какво е ипотечен кредит и какви видове ипотечни кредити има?

В естеството си, ипотечният кредит е вид заем, който се отпуска в замяна на обезпечение под формата на недвижимо имущество. Най-често той се предлага при закупуване на нов имот (апартамент, къща), или при необходимост от спешен ремонт и невъзможност за покриване на текущите разходи. Понякога този тип кредит за жилище може да се отпусне и при подкрепа на финансовата дейност на дадено предприятие чрез закупуване на оборудване или друг вид инвестиции.

Видовете ипотечни заеми са два основни вида. Първият са т.нар. жилищни кредити, които се отпускат при закупуване или придобиване на нов имот. Те се отпускат при нужда за финансова подкрепа под формата на кредит за апартамент, къща, или друг вид имущество, което искате да придобиете. Другият вид е ипотечен кредит, при който залагате имот, който (частично или изцяло) притежавате. Той е още познат като “нецелеви”. 

Тук е нужно да се отбележи, че този тип кредит не е задължително да е жилищен кредит, а може да е просто потребителски кредит, обезпечени с недвижимо имущество. Това означава, че за обезщетение на заетата сума е необходимо ипотекирането на недвижимо имущество. Затова е важно да се направи разликата, когато говорим за жилищни ипотечни кредити.

Поради голямата сума, която бива отпускана, ипотечните кредити имат значително по-дълъг период, отколкото останалите потребителски или бързи кредити. Те се отпускат за период до 35 години, а лихвените проценти могат да варират спрямо офертата на банката, или конкретната договорка, която имате с нея. Като цяло, този тип кредити имат значително по-добри лихвени проценти и условия, отколкото другите видове кредити, предлагани от финансови дружества.

Ипотечните кредити най-често покриват до 80-85%, максимум 90% от сумата, необходима при закупуване на имущество. Затова е необходимо предварително да се подготвите да покриете останалата сума. За подробностите по това ще разкажем след момент. Нека започнем с това какво прави ипотечните кредити различни от останалите видове кредити.

Разлика между ипотечни кредити и други видове кредити

На пазара съществуват редица кредити, за които можете да кандидатствате спрямо нуждите си в момента. Най-съществената разлика между кредит срещу ипотека и останалите видове заеми са сроковете. Ипотечните кредити са тези с най-дълги срокове, като единствено биха могли да се съревновават бизнес кредитите, тъй като те се отпускат за големи инвестиции и възлизат на немалки суми.

Друга разлика са лихвените проценти. Предвид сроковете и това че кредитът е напълно обезпечен чрез актив, би било абсурдно банките да изискват високи лихвени проценти на главницата от кредитополучателите. Затова банковите дружества предлагат най-ниски лихви по ипотечните кредити, за разлика от останалите видове заеми.

Говорим за “останалите видове заеми”, но така и не сме ги споменали по име. Това са те, а в следващите редове ще ви разкажем малко за всеки един от тях:

• Потребителски кредити
• Бързи кредити
• Кредити до заплата
• Бизнес кредити
• Кредити за автомобил
• Кредити за лица с лоша кредитна история

Потребителски кредити

Този тип кредити представляват финансова подкрепа за всякакви случаи, свързани с лични разходи и нужди. За разлика от жилищните кредити, потребителските кредити се отпускат при нужда от пари за образование или лечение, например. Условията за потребителските кредити варират спрямо кредитната история на кандидата, неговата трудова заетост и редица други фактори. Които, разбира се, важат също и при кандидатстване за жилищен кредит.

Сроковете на потребителските кредити са по-кратки от тези на жилищните кредити – обикновено до 10 години. За сметка на това, те са известни с по-високи лихвени проценти, особено що се отнася до бързите кредити.

Потребителски кредити могат да бъдат отпуснати както от банки, така и от небанкови дружества, познати още като фирми за бързи кредити. Жилищните кредити се отпускат главно от банки, макар и да има 1-2 небанкови дружества, които също да предлагат услугата (като CityCash, например). За разлика от банките, тези фирми имат значително по-занижени изисквания и по-високи лихви, като повечето изискват единствено лична карта и навършени 18 години.

Бързи кредити

Говорейки за потребителски кредити, няма как да не обърнем внимание и на фирмите за бързи кредити. Те предоставят изключително бърз и лесен начин за получаване на финансова подкрепа, когато и да се нуждаете от нея. Бързите кредити се предоставят главно от фирми за бързи кредити, макар и да има банки, които също да започват да се възползват от пазарната ниша. За разлика от тях, небанковите дружества се славят с високи лихвени проценти (почти 50%) и светкавично одобрение – между 5 и 30 минути.

Жилищните кредити много се различават от бързите. Сроковете за погасяване на бързи кредити са не повече от 2-3 години, докато при ипотечни кредити можете да сте обвързани с банка до 35 години. Освен това, сумите, които се предлагат от фирмите за бързи кредити, са значително по-ниски. И все пак, бързото одобрение и улесненият достъп до финанси ги правят изключително примамливи за хора, нуждаещи се от ипотечен кредит с лошо ЦКР (лоша оценка в кредитния регистър). 

Ето от къде идва и лошата слава на бързите кредити. Поради скоростта, с която отпускат кредити, повечето фирми изискват високи обезщетения, ако клиентът не покрие вноските навреме. Освен това, тъй като кандидатстването е максимално улеснено, фирмите не одобряват клиенти на базата на това дали те ще имат реална възможност да покрият вноските си. Това, от своя страна, може да доведе до влизане в т.нар. “дългова спирала”, от която трудно се излиза и която може да причини сериозни финансови затруднения.

Кредити до заплата

Кредитите до заплата са вид заем, който се отпуска при спешна необходимост от пари до пристигане на следващата заплата. Те са с изключително кратък срок (от няколко дни до не повече от два месеца) и се отпускат както от банки, така и от небанкови дружества.

Кредитите до заплата възлизат на малки суми (за разлика от жилищните, които се отпускат за големи финансови инвестиции) – между 50 и 1000 лв., като редица фирми предлагат и опцията за безлихвен заем до заплата. Най-често това е практика при теглене на първия кредит в тази фирма. 

Лихвените проценти се определят спрямо финансовото минало на кредитоискателя, макар и повечето фирми да имат фиксирани лихви и да не изискват задължително доказване на месторабота и доходност. За сметка на това, банките ще обърнат внимание на кредитната ви история и приходите ви, за да пресметнат кредитните лихвени проценти. Ако имате лоша кредитна история, например, те ще ви възприемат като рисков клиент и ще поискат по-високи лихви.

Хубавото на кредитите до заплата е, че одобрението не е свързано с ипотека на апартамент, за разлика от ипотечните кредити, където това е базовото правило.

Бизнес кредити

Този тип кредити се доближават най-много до ипотечните поради високите суми на отпускате и дългите срокове за изплащане. Бизнес кредити се отпускат при стартиране на бизнес, разширяване на дейността на вече съществуващ бизнес или предприятие, или инвестиране в нови проекти. За щастие, има банки, които предлагат финансиране по редица европейски програми за развитие и иновации, както и за стартъпи.

Тъй като бизнес кредитите възлизат на големи суми, е необходимо да бъдете нащрек за детайли по договорите и да следите изкъсо условията, когато подписвате. Най-важното нещо, на което трябва да се обърне внимание, е годишният процент на разходите (ГПР). Той показва реалната стойност на заема в края на платежния период и ще ви даде най-ясна представа за годишния лихвен процент (ГЛП), таксите, и другите разходи по заема.

Кредити за автомобил

Ако сте хвърлили око на мечтания автомобил, но нямате нужните финанси, то това е перфектният кредит за вас. Той се отпуска както от банки, така и от небанкови дружества, но най-добрите условия ще откриете при първите. Те предлагат значително по-ниски лихви и по-дълги срокове за изплащане. Както, разбира се, и по-благоприятни такси при забавяне на погасяване на вноските.

Кредити за лица с лоша кредитна история

Според стара банкова поговорка най-големият враг на кредита е лошата кредитна история. Тя се получава при закъснели плащания по вноските. Всяко провинение се вписва в Централния кредитен регистър (ЦКР) и понижава оценката ви, която е от изключителна важност при кандидатстване за кредит. Освен че трябва да плащате наказателни такси за закъснели вноски, бивате наказвани и чрез по-високи лихвени проценти, а дори и чрез отказване при кандидатстване.

Тук на помощ идват фирмите за бързи кредити. Голяма част от тях имат опцията за кандидатстване без излишни документи (освен лична карта), както и ако имате лоша кредитна история. Макар и тези кредити да възлизат на суми най-често до 1000 лв., те биха могли да помогнат на всеки в затруднено финансово положение. Единствено трябва да бъдете нащрек за условията на фирмите и да следите изкъсо вноските си.

Кредитен лимит – какво е това и какво означава за кредита ми?

Кредитният лимит е едно от условия за ипотечен кредит. Както вече споменахме, кандидатстването за жилищен кредит става посредством ипотекиране на недвижимо имущество. В най-общия случай, това се отнася за имот, който клиентът иска да закупи, но няма необходимите финанси.

Тук се включва ипотечният кредит. Вече обсъдихме, че той възлиза на около 80 процента от сумата на имота. Това е и кредитният лимит на заема. Това означава, че ако мечтаният ви апартамент е на стойност 100,000 евро, то ипотечният кредит ще може да покрие до 80,000 евро от него. Вие, като кредитоискатели, ще трябва да предоставите останалите 20,000 евро – още известно като “самоучастие”. 

Сумата за самоучастие е първата вноска, която трябва да направите при теглене на ипотечен кредит. Тя е изключително важна, когато пресмятате финалната сума, която трябва да изплатите. Ако например годишният лихвен процент е 5% и изтеглите жилищен кредит със 100% финансиране на стойност 100,000 евро, за една година ще трябва да платите лихва на стойност около 5,000 евро. Ако обаче изтеглите само 80,000 евро заем (покривайки сами останалите 20,000 евро), ще платите лихва на стойност около 4,000 евро, което ще ви спести една значителна сума в рамките на година.

Разбира се, съществуват финансови дружества, които предоставят ипотечен кредит без самоучастие, който би бил перфектната опция за жилищен кредит за млади семейства.

Все пак е изключително важно да следите лихвените проценти при кандидатстване за кредит, при който се обвързвате с банка за толкова дълъг период от време. 

Годишен процент на разходите (ГПР)

Едно от най-важните неща при кандидатстване за кредит. Без значение за какъв кредит става дума, това е най-важното нещо, на което трябва да обръщате внимание, ако искате да изберете най-добрата оферта.

Годишният процент на разходите представлява общата надценка на заетата от банката сума в рамките на година. Това оскъпяване включва както всички лихви по ипотечни кредити, така и таксите и комисионните, които трябва да платите като кредитоискатели – напр. такса за разглеждане на документи, за кандидатстване, и пр.

ГПР ви дава най-точната представа за различните оферти на банките, тъй като показва най-ясно финалното оскъпяване на заема. Колкото по-нисък е ГПР, толкова по-изгодни са условията и толкова по-добра е офертата на банката. Но, за да не стане объркване, винаги сравнявайте оферти за едни и същи периоди и на едни и същи суми.

Тук е важно да се отбележи, че макар и годишният лихвен процент да е едно от най-важните неща при избиране на перфектната оферта, той не е единственият фактор. Има различни оферти за ипотечни кредити с лихви, които определят както финалната надценка, така и месечните вноски. Тези лихви могат да бъдат фиксирани и плаващи. А това може да доведе до различни цени на вноските и на ГПР. 

Какво означава това за кредита ви и за финалното му оскъпяване?

Фиксирана и плаваща лихва

Едно от най-важните неща, за които трябва да следите когато теглите жилищен кредит, са лихвите. Има ипотечни кредити с лихви, които могат да бъдат както фиксирани, така и плаващи. Всяка една се пресмята по различен начин, като това води до различно оскъпяване при калкулиране на финалния ГЛП. Тъй като едната е по-сложна за калкулиране, а другата е по-лесна, сега ще обясним малко по-подробно за всяка една от тях.

Фиксирана лихва

Фиксирана лихва, както името подсказва, е лихва, която не се променя за целия период на заема. Ипотечен кредит с лихва, която е фиксирана, ви показва най-точно каква ще е финалната сума, която ще трябва да изплатите в края на периода. 

Например, ако изтеглите ипотечен заем на стойност 100,000 евро с лихва от 4.2% и срок от 20 години, в края на тези 20 години ще се наложи да изплатите на банката сума около 147 977 евро. Освен това, вие ще знаете размерът на месечните си вноски (около 617 лева в случая) и те няма да се променят за целия период на кредита. 

Това е добра новина за вас като кредитопоръчител, тъй като имате сигурност относно месечната си вноска. За банката това може да представлява риск, тъй като пазарните тенденции се променят често и може да означава те да загубят пари от сделката ви, ако стойността на лихвените проценти в глобален план нарасне значително. Затова много банки предпочитат да отпускат кредити толкова дълги срокове с плаваща лихва.

Плаваща лихва

Плаващата лихва може да бъде същевременно добра и лоша сделка. Непредсказуемостта на този тип лихва е това, което я прави толкова интересна. Както вече споменахме, тя се ръководи от пазарните тенденции, което може да означава рязка промяна във вноските и в ГЛП, ако се появи стрес на финансовия пазар. Добрите новини са, че тези промени могат да бъда както нагоре, така и надолу, и са строго регулирани.

Например ако изтеглите гореспоменатия заем от 100,000 евро за същия период, но с по-ниска плаваща лихва от 3.5%, ще имате по-ниски месечни вноски, докато пазарът е все още стабилен. Ако ситуацията се промени поради който и да е от редица икономически фактори, то най-вероятно месечните ви вноски ще се увеличат. Биха могли и да намалеят, но вероятността е доста малка, предвид рекордно дългото задържане на рекордно ниски лихви. 

Хубавото, когато теглите ипотечен заем, е че можете отчасти да изберете дали той да бъде с плаваща или фиксирана лихва. Лошото е, че повечето институции биха предложили фиксирана лихва само за първите 3 до 5, максимум 10 години от срока на изплащане.

Затова е важно при теглене на ипотечен кредит да се запознаете както с лихвените проценти, така и с пазарните тенденции, за да можете да направите информиран избор за вида лихва и условията по нея – все пак тя е основата на това каква надценка ще трябва да платите на банката.

Предимства и недостатъци

Ипотечните кредити са един от най-изгодните начини да получите финанси от банка, когато искате да закупите имущество. От една страна те представят гъвкав жилищен кредит с условия, които са доста добри, както и ниски лихви, но от друга страна критериите за одобрение са доста по-завишени от тези на стандартните бързи или потребителски кредити. Затова е важно да обмислите добре решението си да се обвържете с банка за толкова дълъг период от време и да разгледате предимствата и недостатъците на този тип кредити.

Съвети при теглене на ипотечен кредит

Когато теглите ипотечен кредит, има доста неща, които трябва да имате предвид, за да не изпаднете във финансови затруднения:

• Следете вноските си. Винаги бъдете нащрек кога идва следващата ви вноска и планирайте финансите си, така че да можете да я покриете без проблем. Ако не можете, потърсете опции за рефинансиране, които да подобрят условията ви.
• Пригответе документите си предварително. Така ще можете да получите парите си навреме и да успеете да закупите мечтания имот без да се налага да плащате допълнителни такси за разсрочване или закъснение. 
• Подсигурете се, че ще успеете да получите одобрение. Тъй като изискванията за ипотечни кредити са значително по-високи, трябва добре да обмислите тази стъпка и да сте сигурни, че имате добра кредитна история и че можете да покриете вноските си навреме.

Ипотечен кредит без самоучастие

Макар повечето банки да изискват самоучастие от кредитополучателите, винаги съществува и опцията да кандидатствате без да се налага да плащате големи суми предварително. Колкото и да не е рентабилно (тъй като ще се наложи да платите по-висока лихва и по-голяма финална сума на кредита), има хора, които поради финансови затруднения, прибягват до опция за кредит без самоучастие.

Този тип оферти са трудни за намиране и банките често не ги предлагат на клиенти, тъй като самоучастието служи за обезпечение, в случай че пазарната цена на имота драстично падне. Освен това ипотечните кредити със 100% финансиране са неизгодни за кандидатите, тъй като лихвените проценти са по-високи, а периода за обвързване с банката също може да се повиши. 

Точно поради тези причини банките няма да ви предложат ипотечен кредит със 100% финансиране. Затова трябва да знаете как да попитате и да преговаряте (колкото и да е трудно). Има случаи, в които хора са получавали ипотечен кредит без самоучастие, но това е дълъг и сложен процес, за който съветваме да се доверите на финансов консултант или платформа, която да ви помогне в преговорите с банка.

Необходими документи

Влизаме в най-обстойната част от целия процес на теглене на ипотечен кредит – документацията. Освен документи за самоличност, опис на ипотекирания имот и имота, които искате да закупите, има редица такси и допълнителни формуляри и бумащина, които ще се наложи да попълните. Затова ви съветваме да се въоръжите с търпение и време, а ние ще ви предоставим списък с всичко необходимо:

Документи за кандидатстване

• Документи за самоличност
• Декларация за свързани лица
• Удостоверение за семейно положение и собственици на имота, който ще бъде ипотекиран
• Удостоверение за липса на данъчни задължения (издава се от НАП)
• Искане за ипотечен кредит (по образец на банката)
• Копие от трудов договор
• Служебна бележка за доходите (попълва се от работодателя по образец на банката)
• Кредитна оценка (от ЦКР)

Документи за деклариране на доходите

• Удостоверение за допълнителни доходи извън трудовия договор
• Заявление за други активи и инвестиции извън ипотекирания имот и доходите
• Договори за наем на недвижими имоти
• Годишни данъчни декларации
• При наличие на собствен бизнес: счетоводни отчети; актуално състояние; удостоверение за липса на данъчни задължения

Документи за закупувания имот

• Предварителен договор за покупко-продажба
• Нотариален акт
• Удостоверение за данъчна оценка на имота
• Удостоверение за липса или наличие на тежести по имота
• Скица или схема от Кадастъра
• Ако имотът е в процес на изграждане: разрешение за строеж; протокол за определяне на строителна линия; одобрен архитектурен проект на имота; удостоверение за степен на завършеност на строежа

Такси от страна на банката (и средни суми, които се очаква да заплатите)

• Такса за оценка на кредитоспособността (ок. 100 лв.)
• Такса за документален анализ на обезпечението (ок. 200 лв.)
• Такса за оценка на имот (ок. 150 лв.)
• Еднократна такса за откриване на програма (ок 5 лв.)
• Месечна такса за обслужване (ок. 5 лв.)
• Такса за обработка на кандидатстване (варира в зависимост от процента за кандидатстване, който изисква банката, но средно около 120 лв.)
• Такса за предсрочно погасяване (варира в различните банки)

Гореизброените документи и такси е възможно да варират спрямо банката, където решите да кандидатстване за кредит. Затова е важно да разгледате обстойно всички налични опции и да изберете тази, която е най-изгодна за вас. Това решение може да се окаже трудно, затова, ако случаят е такъв, предлагаме да се обърнете към финансов консултант, който да ви помогне в избора. И все пак бъдете подготвени да обикаляте по гишета и да трупате документи, които ще подсигурят пътя към мечтания дом.