Американският конгрес създава REITs през 1960 г. като изменение на Закона за удължаване на акциза върху цигарите. Разпоредбата позволява на инвеститорите да купуват дялове в портфейли от търговски недвижими имоти – нещо, което преди това е било достъпно само за богати физически лица и чрез големи финансови посредници. Днес се смята, че АДСИЦ притежават общо около 3,5 трилиона долара брутни активи, а публично търгуваните акции на АДСИЦ възлизат на 2,5 трилиона долара.
Подобно на взаимните фондове, АДСИЦ обединяват капитала на множество инвеститори. Това дава възможност на индивидуалните инвеститори да печелят дивиденти от инвестиции в недвижими имоти, без да се налага сами да купуват, управляват или финансират имоти.
КЛЮЧОВИ ИЗВОДИ
- Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) притежават, управляват или финансират доходоносни имоти.
- АДСИЦ генерират стабилен поток от доходи за инвеститорите, но не предлагат почти никакво увеличение на капитала.
- Повечето АДСИЦ се търгуват публично като акции, което ги прави високоликвидни (за разлика от физическите инвестиции в недвижими имоти).
- АДСИЦ инвестират в повечето видове недвижими имоти, включително жилищни сгради, клетъчни кули, центрове за данни, хотели, медицински заведения, офиси, търговски центрове и складове.
Как работят АДСИЦ
Имотите в портфейла на АДСИЦ могат да включват жилищни комплекси, центрове за данни, здравни заведения, хотели, инфраструктура – под формата на оптични кабели, клетъчни кули и енергийни тръбопроводи – офис сгради, търговски центрове, самостоятелни складове, гори и складове.
Като цяло АДСИЦ са специализирани в определен сектор на недвижимите имоти. Въпреки това диверсифицираните и специализираните АДСИЦ могат да притежават различни видове имоти в портфейлите си, като например АДСИЦ, който се състои от офис и търговски имоти.
Много АДСИЦ се търгуват публично на големи борси за ценни книжа и инвеститорите могат да ги купуват и продават като акции по време на търговската сесия. Тези АДСИЦ обикновено се търгуват при значителен обем и се считат за много ликвидни инструменти.
Какво се счита за АДСИЦ?
Повечето АДСИЦ имат прост бизнес модел: АДСИЦ отдава под наем площи и събира наеми за имотите, след което разпределя този доход като дивиденти на акционерите. Ипотечните АДСИЦ не притежават недвижими имоти, а ги финансират. Тези АДСИЦ получават доход от лихвите по своите инвестиции.
Видове АДСИЦ
Съществуват три вида АДСИЦ:
- Капиталови. Повечето АДСИЦ са капиталови АДСИЦ, които притежават и управляват доходоносни недвижими имоти. Приходите се генерират предимно от наеми (а не от препродажба на имоти).
- Ипотечни АДСИЦ. Ипотечните АДСИЦ отпускат заеми на собственици и оператори на недвижими имоти или директно чрез ипотеки и заеми, или индиректно чрез придобиване на ценни книжа, обезпечени с ипотеки. Техните печалби се формират основно от нетния лихвен марж – разликата между лихвите, които получават по ипотечните кредити, и разходите за финансиране на тези кредити. Този модел ги прави потенциално чувствителни към повишаването на лихвените проценти.
- Хибридни АДСИЦ. Тези АДСИЦ използват инвестиционните стратегии както на капиталовите, така и на ипотечните АДСИЦ.
| Сравнение на видовете АДСИЦ | |
|---|---|
| Вид АДСИЦ | Холдинг |
| Капиталови | Притежава и управлява доходоносен недвижим имот |
| Ипотечни | Притежава ипотеки върху недвижими имоти |
| Хибридни | Притежава имоти и ипотеки |
Как да инвестираме в АДСИЦ
Можете да инвестирате в публично търгувани АДСИЦ като закупите акции чрез брокер. Можете да закупите акции на нетъргуван АДСИЦ чрез брокер или финансов съветник, който участва в предлагането на нетъргувания АДСИЦ.
В САЩ REITs са включени и във все повече инвестиционни планове. По данни на Nareit, базирана във Вашингтон фирма за проучвания на REITs, около 145 милиона американски инвеститори притежават REITs директно или чрез своите пенсионни спестявания и други инвестиционни фондове.
Към 2022 г. REITs в САЩ притежават общо над половин милион отделни имота.
Плюсове и минуси на инвестирането в АДСИЦ
АДСИЦ могат да играят важна роля в инвестиционния портфейл, тъй като могат да предложат висок, стабилен годишен дивидент и потенциал за дългосрочно нарастване на капитала. Общата възвръщаемост на REITs през последните 20 години надминава тази на индекса S&P 500, други индекси и темпа на инфлация. Както при всички инвестиции, АДСИЦ имат своите предимства и недостатъци.
Положителен факт е, че АДСИЦ са лесни за покупка и продажба, тъй като повечето от тях се търгуват на публични борси – характеристика, която намалява някои от традиционните недостатъци на недвижимите имоти. От гледна точка на резултатите АДСИЦ предлагат атрактивна възвръщаемост, коригирана спрямо риска, и стабилен паричен поток. Освен това присъствието на недвижими имоти може да бъде полезно за портфейла, тъй като осигурява диверсификация и доход, основан на дивиденти – а дивидентите често са по-високи, отколкото можете да постигнете с други инвестиции.
От друга страна, АДСИЦ не предлагат много възможности за увеличаване на капитала. Като част от структурата им, те трябва да изплащат 90% от дохода обратно на инвеститорите. Така че само 10% от облагаемия доход може да бъде реинвестиран обратно в АДСИЦ за закупуване на нови дялове. Други негативни фактори са, че дивидентите на АДСИЦ се облагат като редовен доход, а някои АДСИЦ имат високи такси за управление и транзакции.
Плюсове
- Ликвидност
- Диверсификация
- Прозрачност
- Стабилен паричен поток чрез дивиденти
- Атрактивна възвръщаемост, коригирана спрямо риска
Минуси
- Нисък растеж
- Дивидентите се облагат като редовен доход
- Подложени на пазарен риск
- Потенциал за високи такси за управление и транзакции
Пример за АДСИЦ в реалния свят
Едно съображение при избора на АДСИЦ е да се разгледат секторите на пазара на недвижими имоти, които са горещи. Кои сектори на икономиката, които са в подем, могат да бъдат използвани чрез недвижимите имоти? Като пример може да се посочи здравеопазването, което е една от най-бързо развиващите се индустрии в САЩ – особено по отношение на ръста на медицинските сгради, центровете за извънболнична помощ, заведенията за възрастни хора и старческите общности.
Няколко REITs се фокусират върху този сектор. Един от примерите е Healthpeak Properties (PEAK) – по-рано HCP. Към април 2022 г. пазарната му капитализация е близо 18,9 млрд. щатски долара, като ежедневно се търгуват около 4 млн. акции. Портфолиото ѝ е фокусирано върху три основни класа активи: съоръжения за науки за живота, медицински офиси и жилища за възрастни хора, като притежава дялове в над 615 имота.
PiggyyPedia BG
Сподели тази статия
