arrow-menu

Thế chấp là gì?

Thuật ngữ “thế chấp” đề cập đến một khoản vay được sử dụng để mua hoặc duy trì nhà ở, đất và các loại bất động sản khác. Người đi vay đồng ý thanh toán cho bên cho vay theo thời gian, là trong một loạt các khoản thanh toán thường xuyên được chia thành gốc và lãi. Bản thân tài sản được dùng làm tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay.

Người đi vay phải đăng ký thế chấp thông qua người bên cho vay và đảm bảo đáp ứng một số yêu cầu, bao gồm điểm tín dụng tối thiểu và số tiền trả trước (down payment). Các đơn đăng ký thế chấp trải qua một quy trình bảo lãnh (underwriting) nghiêm ngặt trước khi đến giai đoạn khóa sổ khoản vay (closing). Các loại thế chấp khác nhau dựa trên nhu cầu của người đi vay, chẳng hạn như các khoản vay thông thường và lãi suất cố định.

Đọc thêm

Được viết bởi: PiggyyPedia VN

Tổng hợp ý chính cần nhớ

  • Thế chấp là các khoản vay được sử dụng để mua nhà và các loại bất động sản khác.
  • Bản thân tài sản được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.
  • Thế chấp có nhiều loại, bao gồm lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh.
  • Chi phí thế chấp sẽ phụ thuộc vào hình thức cho vay, thời hạn (chẳng hạn như 30 năm) và lãi suất của bên cho vay.
  • Lãi suất thế chấp thay đổi khác nhau tùy thuộc vào loại sản phẩm và năng lực của người đi vay.

 

Cách thế chấp vận hành

 

Cá nhân và doanh nghiệp sử dụng thế chấp để mua bất động sản mà không cần trả trước toàn bộ giá mua. Người đi vay hoàn trả khoản vay cộng với lãi suất trong một số năm nhất định cho đến khi họ toàn quyền sở hữu tài sản. Thế chấp còn được gọi là quyền thu giữ tài sản của bên cho vay đối với bên vay khi bên vay không trả được nợ (tiếng Anh là “lien against property” hoặc “claim on property”). Nếu người vay ngừng thanh toán nợ thế chấp, thì bên cho vay có thể tiến hành phát mãi tài sản.

 

Ví dụ, một người mua nhà tiến hành thế chấp căn nhà của mình với bên cho vay, bên cho vay này sẽ có quyền thu giữ đối với tài sản đó, nếu người này không trả được nợ. Điều này đảm bảo quyền lợi của bên cho vay đối với tài sản, nếu người mua không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của họ (tức là vỡ nợ). Trong trường hợp phát mãi tài sản, bên cho vay có quyền yêu cầu cư dân rời khỏi căn nhà, và bán tài sản, sử dụng số tiền bán được để trả nợ thế chấp.

 

Quy trình thế chấp

 

Những người đi vay sẽ bắt đầu quá trình này bằng việc đăng ký thế chấp với một hoặc nhiều bên cho vay thế chấp. Bên cho vay sẽ yêu cầu người vay chứng minh năng lực tài chính trong việc hoàn trả khoản vay. Chứng minh tài chính bao gồm các báo cáo về đầu tư và ngân hàng, bản kê khai thuế gần đây và chứng minh thu nhập hiện tại (việc làm). Thông thường, bên cho vay cũng sẽ kiểm tra tín dụng.

 

Nếu hồ sơ được phê duyệt, bên cho vay sẽ đưa ra một khoản vay với số tiền nhất định và mức lãi suất cụ thể đối với người vay. Người mua nhà có thể đăng ký vay thế chấp sau khi đã chọn được bất động sản để mua, hoặc trong khi vẫn còn đang tìm kiếm một bất động sản phù hợp, quá trình này được gọi là phê duyệt trước (tiếng Anh là pre-approval). Việc được phê duyệt trước cho một khoản thế chấp mang lại lợi thế đối với người mua trong thị trường nhà ở, bởi vì bên cho vay biết rằng họ đủ tiền để thực hiện offer của mình.

 

Sau khi bên mua và bên bán đồng ý với các điều khoản trong giao dịch, các bên hoặc đại diện các bên sẽ gặp nhau tại thời điểm được gọi là “khóa sổ khoản vay” (closing). Đây là thời điểm người đi vay thực hiện khoản trả trước đối với bên cho vay. Bên bán sẽ chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận số tiền đã thỏa thuận, bên mua sẽ ký các giấy tờ thế chấp còn lại.

 

Lưu ý: Có rất nhiều sự lựa chọn để vay thế chấp. Bạn có thể vay thế chấp thông qua tổ chức tín dụng, ngân hàng, các bên chuyên cho vay thế chấp, bên cho vay online hoặc tổ chức môi giới thế chấp. Cho dù chọn phương án nào thì lời khuyên là hãy so sánh lãi suất giữa các bên để đảm bảo có được ưu đãi tốt nhất.

 

Các loại thế chấp

 

Thế chấp có nhiều hình thức khác nhau. Loại hình phổ biến nhất là các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm và 15 năm. Một số khoản thế chấp có thời hạn ngắn chỉ 5 năm, trong khi một số khác có thể kéo dài 40 năm hoặc lâu hơn. Việc kéo dài thời gian thanh toán trong nhiều năm có thể giúp giảm khoản thanh toán hàng tháng, nhưng lại làm tăng tổng số lãi mà người vay phải trả trong suốt thời hạn khoản vay.

 

Dưới đây là các ví dụ về một số hình thức vay thế chấp phổ biến nhất hiện có đối với người vay.

 

Thế chấp với lãi suất cố định

Với một khoản thế chấp có lãi suất cố định, lãi suất được giữ nguyên trong suốt thời hạn khoản vay, cũng như các khoản thanh toán hàng tháng của người vay đối với khoản thế chấp. Thế chấp với lãi suất cố định còn được gọi là thế chấp truyền thống.

 

Thế chấp với lãi suất điều chỉnh (Adjustable-Rate Mortgage – ARM)

Với khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM), lãi suất được cố định trong thời gian đầu, sau đó lãi suất có thể thay đổi định kỳ dựa trên lãi suất hiện hành. Lãi suất ban đầu thường là lãi suất thấp hơn thị trường, điều này có thể giúp khoản thế chấp nằm trong khả năng chi trả của người vay qua một thời gian ngắn, nhưng về lâu dài khoản vay có thể vượt quá khả năng tài chính của họ nếu lãi suất tăng lên đáng kể.

 

Các khoản thế chấp với lãi suất điều chỉnh thường có giới hạn về mức lãi suất được tăng trong mỗi lần điều chỉnh và tổng cộng trong suốt thời hạn khoản vay.

 

Các khoản cho vay chỉ trả lãi ( Interest-Only Loans)

Các loại thế chấp khác, ít phổ biến hơn, chẳng hạn như thế chấp chỉ trả lãi (interest-only mortgage) và lựa chọn phương thức thế chấp với lãi suất điều chỉnh (ARM), có thể liên quan đến lịch trình trả nợ phức tạp và được tận dụng tối đa bởi những người vay sành sỏi.

 

Nhiều chủ nhà gặp rắc rối về tài chính với những hình thức thế chấp này trong thời kỳ bong bóng nhà ở đầu những năm 2000.

 

Thế chấp ngược ( Reverse Mortgage)

Như tên gọi, thế chấp ngược là một sản phẩm tài chính rất khác biệt. Chúng được thiết kế cho những chủ nhà từ 62 tuổi trở lên muốn chuyển một phần giá trị sở hữu của họ đối với căn nhà thành tiền mặt.

 

Những chủ nhà này có thể vay theo giá trị căn nhà và nhận tiền một lần hoặc một khoản thanh toán cố định hàng tháng hoặc theo hạn mức tín dụng. Toàn bộ số dư nợ sẽ đến hạn thanh toán khi người vay qua đời, chuyển đi vĩnh viễn hoặc bán nhà.

 

Lưu ý: Với mỗi loại thế chấp, người vay có quyền chọn mua điểm chiết khấu (discount point) để giảm lãi suất. Điểm chiết khấu về bản chất là một khoản phí mà người vay trả trước để có lãi suất thấp hơn trong suốt thời hạn khoản vay. Khi so sánh lãi suất thế chấp, hãy đảm bảo việc so sánh lãi suất với cùng một điểm chiết khấu để có được phép so sánh tương ứng.

 

Lãi suất thế chấp trung bình cho năm 2022

 

Số tiền phải trả cho một khoản thế chấp phụ thuộc vào loại thế chấp (chẳng hạn như lãi suất cố định hoặc lãi suất điều chỉnh), thời hạn thế chấp (chẳng hạn như 20 hoặc 30 năm), điểm chiết khấu được trả và lãi suất tại thời điểm đó. Lãi suất có thể thay đổi giữa các tuần và giữa các bên cho vay khác nhau, vì vậy cần phải nghiên cứu, tìm kiếm trước khi thực hiện khoản vay.

 

Lãi suất thế chấp ở mức thấp gần kỷ lục vào năm 2020, với lãi suất chạm đáy ở mức trung bình 2,66% đối với khoản thế chấp lãi suất cố định trong 30 năm vào tuần ngày 24 tháng 12 năm 2020. Lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp ổn định trong suốt năm 2021 và đã bắt đầu tăng đều đặn kể từ ngày 3 tháng 12 năm 2021. Theo công ty cho vay thế chấp mua nhà liên bang Hoa Kỳ (Federal Home Loan Mortgage Corp), lãi suất trung bình kể từ tháng 2 năm 2022 như sau:

  • Thế chấp lãi suất cố định 30 năm: 3.92% (0.8 điểm)
  • Thế chấp lãi suất cố định 15 năm: 3.15% (0.8 điểm)
  • Thế chấp lãi suất điều chỉnh 5/1: 2.98% (0.8 điểm) 

 

Khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh 5/1 là ARM duy trì lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên, sau đó sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần.

 

Phương pháp so sánh các khoản thế chấp

 

Các ngân hàng, hiệp hội tiết kiệm và cho vay, tổ chức tín dụng hầu như là những nguồn duy nhất cho vay thế chấp trước đây. Ngày nay, thị phần đang nổi lên của thị trường thế chấp bao gồm các tổ chức cho vay phi ngân hàng, chẳng hạn như Better, loanDepot, Rocket Mortgage và SoFi.

 

Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản thế chấp, thì công cụ tính toán thế chấp trực tuyến có thể giúp bạn so sánh các khoản thanh toán ước tính hàng tháng, dựa trên loại thế chấp, lãi suất và số tiền trả trước mà bạn dự kiến thực hiện. Công cụ này cũng có thể giúp bạn xác định tài sản nào phù hợp với khả năng chi trả của bạn.

 

Ngoài số tiền gốc và tiền lãi mà người vay phải trả cho khoản thế chấp, bên cho vay hoặc bên cung cấp dịch vụ thế chấp có thể thiết lập một tài khoản ký quỹ để thanh toán thuế tài sản địa phương, phí bảo hiểm chủ nhà và một số chi phí khác. Những chi phí đó sẽ được cộng vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.

 

Nên lưu ý rằng nếu bạn trả trước ít hơn 20% khi vay thế chấp, bên cho vay có thể yêu cầu bạn mua bảo hiểm thế chấp cá nhân (private mortgage insurance – PMI), khoản này sẽ trở thành khoản chi phí bổ sung hàng tháng.

Những câu hỏi thường gặp

Tại sao phải vay thế chấp?

Giá của một ngôi nhà thường lớn hơn nhiều so với số tiền mà hầu hết các hộ gia đình tiết kiệm được. Do đó, các khoản thế chấp cho phép cá nhân và gia đình mua nhà bằng cách chỉ trả một khoản tương đối nhỏ, chẳng hạn như 20% giá mua và nhận một khoản vay cho số còn lại. Khoản vay sau đó được đảm bảo bằng chính giá trị tài sản trong trường hợp người vay không trả được nợ.

Ai có thể vay thế chấp?

Các bên cho vay thế chấp cần phải phê duyệt những người vay tiềm năng thông qua quy trình đăng ký và bảo lãnh. Khoản vay mua nhà chỉ được cung cấp cho những người có đủ tài sản và thu nhập tương ứng với khoản nợ để gánh vác việc chi trả thực tế giá trị của căn nhà theo thời gian. Điểm tín dụng của một người cũng được đánh giá khi đưa ra quyết định chấp nhận thêm một khoản thế chấp. Lãi suất của khoản thế chấp cũng khác nhau, những người đi vay có rủi ro vỡ nợ càng cao thì nhận lãi suất càng lớn.

Lãi suất cố định so với lãi suất biến đổi trên một khoản thế chấp?

Nhiều khoản thế chấp có lãi suất cố định. Điều này nghĩa là lãi suất sẽ không thay đổi trong suốt thời hạn khoản thế chấp — thường là 15 hoặc 30 năm — ngay cả khi lãi suất thị trường tăng hoặc giảm trong tương lai. Một khoản thế chấp với lãi suất biến đổi hoặc lãi suất điều chỉnh (ARM) sẽ có lãi suất dao động trong thời hạn khoản vay dựa trên mức lãi suất hiện hành.

Tôi có thể vay bao nhiêu khoản thế chấp trên chính căn nhà của mình?

Bên cho vay thường phát hành khoản thế chấp đầu tiên trước khi cho phép khoản thế chấp thứ hai. Khoản thế chấp bổ sung này thường được gọi là “home equity loan”(là một loại khoản vay tiêu dùng, cho phép chủ nhà sử dụng giá trị sở hữu của họ đối với căn nhà để đảm bảo cho khoản vay). Hầu hết các bên cho vay không cung cấp các khoản thế chấp bổ sung dựa trên cùng một tài sản. Về mặt kỹ thuật, không có giới hạn về số lượng khoản vay dựa trên căn nhà của mình miễn là bạn có giá trị sở hữu, tỷ lệ nợ trên thu nhập và điểm tín dụng để được phê duyệt cho các khoản vay đó.

Tôi có thể vay thế chấp ở đâu?

Thế chấp được cung cấp bởi nhiều nguồn khác nhau. Các ngân hàng và tổ chức tín dụng thường cho vay mua nhà. Ngoài ra còn có các công ty chuyên cho vay thế chấp, họ chỉ làm việc với các khoản vay mua nhà. Bạn cũng có thể thuê một nhà môi giới thế chấp tự do để giúp tìm kiếm khoản vay với lãi suất tốt nhất giữa các bên cho vay khác nhau.

Kết luận

 

Thế chấp là một phần thiết yếu của quy trình mua nhà đối với hầu hết những người đi vay – những ai không nắm trong tay hàng trăm nghìn đô la tiền mặt để mua đứt một bất động sản. Có vô số hình thức cho vay mua nhà khác nhau có sẵn cho mọi trường hợp. Các chương trình khác nhau do chính phủ hậu thuẫn giúp nhiều người có đủ điều kiện vay thế chấp và biến giấc mơ sở hữu nhà của họ thành hiện thực.

PiggyyPedia VN

Chia sẻ bài viết này: