Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT) là gì?

Tổng hợp các ý chính cần nhớ

• Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cấp vốn cho các bất động sản sinh lời.
• Các REIT tạo ra một dòng thu nhập ổn định cho các nhà đầu tư nhưng mang lại ít lợi nhuận trong việc tăng giá vốn.
• Hầu hết các REIT được giao dịch công khai giống như cổ phiếu, điều này làm cho chúng có tính thanh khoản cao (không giống như các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản).
• Các REIT đầu tư vào hầu hết các loại hình bất động sản, bao gồm các chung cư cao tầng, tháp di động, trung tâm dữ liệu, khách sạn, cơ sở y tế, văn phòng, trung tâm bán lẻ và nhà kho.

Các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hoạt động như thế nào

“Tại Việt Nam Quỹ đầu tư BĐS đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương, đã tăng giá trị tài sản ròng 27% trong năm 2021”- Hội môi giới BĐS cho biết.

Các quỹ này cho phép nhà đầu tư mua cổ phần trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại – thứ mà trước đây chỉ dành cho các cá nhân giàu có và thông qua các trung gian tài chính lớn.

Các tài sản trong danh mục REIT có thể bao gồm khu phức hợp căn hộ, trung tâm dữ liệu, cơ sở chăm sóc sức khỏe, khách sạn, cơ sở hạ tầng — dưới dạng cáp quang, tháp di động và đường ống năng lượng — tòa nhà văn phòng, trung tâm bán lẻ, kho tự dự trữ, rừng và nhà kho.

Nhìn chung, các REIT chuyên về một lĩnh vực bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, REIT đa dạng và đặc biệt có thể chứa nhiều loại tài sản khác nhau trong danh mục đầu tư của họ, chẳng hạn như REIT bao gồm cả bất động sản văn phòng và trung tâm bán lẻ.

Nhiều REIT được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và các nhà đầu tư có thể mua và bán chúng như cổ phiếu trong suốt phiên giao dịch. Các REIT này thường giao dịch với khối lượng đáng kể và được coi là công cụ có tính thanh khoản cao.

Các điều kiện để trở thành REIT?

Hầu hết các REIT đều có một mô hình kinh doanh đơn giản: REIT cho thuê mặt bằng và thu tiền thuê tài sản, sau đó phân phối thu nhập đó dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. REIT thế chấp (Mortgage REIT) không sở hữu bất động sản mà thay vào đó tài trợ cho bất động sản. Các REIT này kiếm được thu nhập từ tiền lãi của các khoản đầu tư.

Để đủ điều kiện trở thành REIT, một công ty phải sở hữu bất động sản tạo thu nhập dài hạn và phân phối thu nhập cho các cổ đông. Cụ thể, một công ty phải đáp ứng các yêu cầu sau để trở thành REIT:

• Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản hoặc tiền mặt.
• Tạo ra ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền cho thuê, tiền lãi từ các khoản thế chấp tài trợ cho bất động sản hoặc bán bất động sản
• Trả tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế dưới hình thức cổ tức cho cổ đông mỗi năm
• Là một thực thể trả thuế như một công ty
• Được quản lý bởi một ban giám đốc hoặc những người được ủy thác
• Có ít nhất 100 cổ đông sau năm đầu tiên thành lập
• Có không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống

Quan trọng: Ngày nay, ước tính các REIT nắm giữ tổng tài sản khoảng 3,5 nghìn tỷ đô la; các REIT cổ phần ( equity REIT) được giao dịch công khai chiếm 2,5 nghìn tỷ đô la.

Các loại Quỹ tín thác bất động sản (REIT)

Có ba loại REIT:

• REIT vốn chủ sở hữu: Phần lớn các quỹ thuộc mô hình REIT vốn chủ sở hữu, các quỹ này sở hữu và quản lý bất động sản tạo thu nhập. Doanh thu được tạo ra chủ yếu thông qua việc cho thuê (không phải bằng cách bán lại tài sản).
• REIT thế chấp: Loại quỹ này cho các chủ sở hữu và nhà điều hành bất động sản vay tiền trực tiếp thông qua thế chấp và cho vay, hoặc gián tiếp thông qua việc mua lại các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp. Lợi nhuận của họ chủ yếu được tạo ra từ biên lãi ròng — chênh lệch giữa lãi họ kiếm được từ các khoản cho vay thế chấp và chi phí tài trợ cho các khoản vay này. Mô hình này nhạy cảm với việc tăng lãi suất.
• REIT kết hợp: Quỹ này sử dụng các chiến lược đầu tư của cả hai hình thức trên.

So sánh các loại REIT

REIT có thể được phân loại thêm dựa trên cách thức mua và nắm giữ cổ phiếu:

• REIT được giao dịch công khai. Cổ phiếu của REIT được giao dịch công khai được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán quốc gia, nơi chúng được mua và bán bởi các nhà đầu tư cá nhân. Chúng được quy định bởi SEC.
• REIT công khai, nhưng không được giao dịch. Các REIT này cũng được đăng ký với SEC, nhưng không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Do đó, chúng có tính thanh khoản thấp hơn so với REIT được giao dịch công khai. Tuy nhiên, các quỹ này có xu hướng ổn định hơn vì không chịu sự biến động của thị trường.
• REIT tư nhân. Các REIT này không được đăng ký với SEC và không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Nói chung, REIT tư nhân chỉ có thể được bán cho các nhà đầu tư tổ chức.

Cách đầu tư vào REITs

Bạn có thể đầu tư vào các REIT được giao dịch công khai — cũng như quỹ tương hỗ REIT và quỹ hoán đổi danh mục REIT (ETF) —bằng cách mua cổ phiếu thông qua một nhà môi giới. Bạn cũng có thể mua cổ phiếu của REIT không giao dịch thông qua nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính tham gia vào đợt chào bán của REIT không giao dịch.

REIT Gian lận

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước khuyến cáo rằng các nhà đầu tư nên cảnh giác với bất kỳ ai cố gắng bán REIT chưa được đăng ký. Bạn cũng nên điều tra, tìm hiểu kỹ nhà môi giới hoặc cố vấn đầu tư, người đề xuất REIT.

Ví dụ thực tế về REIT

Một lưu ý khác khi lựa chọn REITs là xem xét các lĩnh vực của thị trường bất động sản đang nóng. Nói chung, những lĩnh vực đang bùng nổ nào của nền kinh tế có thể được khai thác thông qua bất động sản? Ví dụ: chăm sóc sức khỏe là một trong những ngành phát triển nhanh nhất ở Hoa Kỳ – đặc biệt là trong sự phát triển của các tòa nhà y tế, trung tâm chăm sóc ngoại trú, cơ sở chăm sóc người cao tuổi và cộng đồng hưu trí.

Một số REIT tập trung vào lĩnh vực này. Healthpeak Properties (PEAK) —trước đây là HCP — là một ví dụ. Tính đến tháng 4 năm 2022, quỹ có vốn hóa thị trường gần 18,9 tỷ đô la Mỹ, với khoảng 4 triệu cổ phiếu được giao dịch hàng ngày. Danh mục đầu tư của quỹ tập trung vào ba loại tài sản cốt lõi: cơ sở khoa học đời sống, văn phòng y tế và nhà ở cao cấp, viện dưỡng lão, quỹ kiếm được lợi nhuận trong hơn 615 bất động sản.