Chi phí khóa sổ là gì?

Tổng hợp ý chính cần nhớ

• Chi phí khóa sổ là các khoản phí phải trả khi khóa sổ các giao dịch bất động sản, ngoài giá mua bất động sản. Cả người mua và người bán đều có thể phải chịu chi phí khóa sổ.
• Ví dụ về các chi phí khóa sổ thông thường bao gồm các khoản phí liên quan đến việc khởi tạo và bảo lãnh một khoản thế chấp, phí hoa hồng bất động sản, thuế, bảo hiểm và phí lưu trữ hồ sơ.
• Các chi phí khóa sổ phải được pháp luật công khai cho người mua và người bán và được thỏa thuận trước khi hoàn thành giao dịch mua bán bất động sản.

Chi phí khóa sổ là bao nhiêu?

Chi phí khóa sổ xuất hiện khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển từ người bán sang người mua. Tổng số tiền của chi phí khóa sổ có thể thay đổi tùy theo địa điểm và giá trị của tài sản. Theo nguyên tắc chung, người mua nhà thường phải trả từ 2% đến 5% giá mua đối với chi phí khóa sổ.

Theo một cuộc khảo sát của ClosingCorp, một công ty dữ liệu chuyên nghiên cứu về các khoản chi phí này, chi phí khóa sổ trung bình của Hoa Kỳ vào năm 2020 là 6087 USD bao gồm thuế và 3470 USD chưa bao gồm thuế.

Luật pháp yêu cầu bên cho vay cung cấp ước tính khoản vay tiết lộ chi phí khóa sổ của giao dịch. Theo Đạo luật về Thủ tục Giải quyết Bất động sản của liên bang Hoa Kỳ (RESPA), họ phải cung cấp thông tin này trong vòng ba ngày kể từ khi nhận đơn đăng ký vay của người đi vay. Ít nhất ba ngày trước khi khóa sổ, bên cho vay cũng phải cung cấp một bản báo cáo khóa sổ công khai, trong đó nêu rõ tất cả các khoản phí khóa sổ. Các khoản phí được liệt kê có thể thay đổi so với ước tính khoản vay.

Chi phí khóa sổ bao gồm những gì?

Tất cả các chi phí khóa sổ sẽ được ghi thành từng mục trên ước tính khoản vay và báo cáo khóa sổ công khai. Dưới đây là các khoản phí tiêu chuẩn thường thấy:

Phí đăng ký

Đây là một khoản phí được thu bởi bên cho vay để xử lý đơn đăng ký thế chấp. Hãy hỏi bên cho vay về thông tin chi tiết trước khi đăng ký thế chấp.

Phí luật sư

Đây là khoản phí được thu bởi luật sư bất động sản để chuẩn bị và xem xét các thỏa thuận, hợp đồng mua bán nhà.

Phí khóa sổ

Còn được gọi là phí ký quỹ, phí này được chuyển cho bên xử lý quá trình khóa sổ: công ty xác nhận quyền sở hữu, công ty ký quỹ hoặc luật sư, tùy thuộc vào quy định của pháp luật.

Phí chuyển phát

Nếu bạn ký tá các tài liệu giấy, thì khoản phí này sẽ giúp đẩy nhanh quá trình vận chuyển tài liệu. Nếu việc khóa sổ được xử lý kỹ thuật số, thì bạn có thể không phải trả khoản phí này.

Phí báo cáo tín dụng

Một khoản phí từ bên cho vay để lấy các báo cáo tín dụng của bạn từ ba văn phòng tín dụng chính. Một số bên cho vay có thể không thu loại phí này vì họ nhận được chiết khấu từ các cơ quan báo cáo.

Cọc ký quỹ

Một số bên cho vay yêu cầu bạn phải gửi hai tháng tiền thuế bất động sản và tiền bảo hiểm thế chấp vào một tài khoản ký quỹ khi khóa sổ.

Phí bảo hiểm thế chấp FHA

Các khoản vay FHA yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp trả trước (UPMIP) là 1.75% của khoản vay gốc phải trả khi khóa sổ (hoặc khoản phí này có thể được chuyển vào khoản thế chấp của bạn).

Phí xác định và giám sát lũ lụt

Đây là khoản phí trả cho thanh tra viên về lũ lụt. Công việc của thanh tra là xác định xem bất động sản có nằm trong vùng lũ lụt và có đòi hỏi bảo hiểm lũ lụt hay không (tách biệt với hợp đồng bảo hiểm chủ nhà). Một phần của lệ phí bao gồm việc giám sát liên tục để theo dõi những thay đổi trong tình trạng lũ lụt của bất động sản.

Phí hiệp hội chủ nhà

Nếu bạn mua một căn hộ chung cư, nhà phố hoặc bất động sản trong một dự án phát triển theo kế hoạch, bạn có thể được yêu cầu tham gia hiệp hội chủ nhà (Homeowner Association – HOA) của cộng đồng đó. Đây là khoản phí bao gồm các chi phí chuyển nhượng quyền sở hữu, chẳng hạn như cập nhật tài liệu. Liệu người bán hay người mua phải trả phí này có thể không được ghi rõ trong hợp đồng, vì vậy bạn nên kiểm tra trước. Người bán phải cung cấp tài liệu thể hiện số tiền của phí HOA và bản sao báo cáo tài chính, thông báo và biên bản của HOA.

Bảo hiểm chủ nhà

Bên cho vay thường yêu cầu bằng chứng xác nhận rằng bạn đã thanh toán phí bảo hiểm chủ nhà năm đầu tiên khi khóa sổ.

Phí kiểm tra sơn chứa chì

Đây là khoản phí trả cho thanh tra viên để xác định liệu bất động sản có sơn chứa chì, độc hại hay không.

Bảo hiểm quyền sở hữu của bên cho vay

Khoản phí trả trước, một lần được trả cho công ty xác nhận quyền sở hữu sẽ bảo vệ bên cho vay nếu phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền thế chấp mà không tìm thấy trong rà soát quyền sở hữu.

Phí khởi tạo

Khoản phí này bao gồm các chi phí hành chính của bên cho vay để xử lý thế chấp của bạn và thường là 1% số tiền cho vay. Một số bên cho vay không tính phí khởi tạo mà thay vào đó tính lãi suất cao hơn để bù đắp cho các chi phí đó.

Bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu

Hợp đồng bảo hiểm này bảo vệ bạn trong trường hợp ai đó gây cản trở đến quyền sở hữu nhà ở của bạn. Bảo hiểm này là không bắt buộc, nhưng rất được các chuyên gia pháp lý khuyến nghị.

Phí kiểm tra dịch hại

Đây là khoản phí bao gồm chi phí kiểm tra dịch hại chuyên nghiệp để phát hiện mối mọt, khô mục hay thối rữa gỗ hoặc các thiệt hại tương tự.

Điểm chiết khấu

Điểm chiết khấu là một khoản thanh toán trả trước, không bắt buộc cho bên cho vay để giảm lãi suất khoản vay và do đó giảm khoản thanh toán hàng tháng. Một điểm tương đương 1% số tiền vay. Vào thời điểm lãi suất thế chấp đã thấp, thì có thể việc mua điểm chiết khấu không giúp bạn tiết kiệm được nhiều tiền.

Phí lãi suất theo ngày trả trước

Một khoản thanh toán để chi trả các khoản lãi tích lũy trên khoản thế chấp của bạn kể từ ngày khóa sổ cho đến ngày thanh toán thế chấp đầu tiên.

Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI)

Nếu khoản trả trước của bạn thấp hơn 20%, bên cho vay có thể yêu cầu bạn mua bảo hiểm thế chấp cá nhân (Private mortgage insurance – PMI). Có thể bạn cũng được yêu cầu thanh toán PMI của tháng đầu tiên khi khóa sổ.

Phí thẩm định giá bất động sản

Đây là khoản phí bắt buộc phải trả cho một công ty thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp để đánh giá giá trị thị trường hợp lý của căn nhà và xác định tỷ lệ khoản vay trên giá trị (loan-to-value LTV) của bạn.

Thuế bất động sản

Khi khóa sổ, bạn phải trả mọi khoản thuế bất động sản địa phương trong vòng 60 ngày kể từ ngày mua nhà.

Phí khóa lãi suất

Đây là khoản phí không bắt buộc được thu bởi bên cho vay để đảm bảo cho bạn một mức lãi suất cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định, thường là từ khi bạn nhận được phê duyệt trước (preapproval) cho đến khi khóa sổ khoản vay. Phí cố định lãi suất bảo vệ bạn trước sự gia tăng đột ngột của lãi suất.

Phí văn thư – lưu trữ

Đây là lệ phí được thu bởi Chi cục Văn thư và Lưu trữ địa phương, thường là thành phố hoặc quận, đối với việc lưu trữ hồ sơ đất đai công khai.

Phí khảo sát

Đây là khoản phí được thu bởi một công ty khảo sát để kiểm tra các đường giới hạn của bất động sản và hàng rào chung để xác nhận ranh giới của bất động sản.

Phí giám sát thuế và nghiên cứu tình trạng thuế

Đây là các khoản phí của bên thứ ba để theo dõi các khoản thanh toán thuế bất động sản của bạn và thông báo bên cho vay về bất kỳ vấn đề nào với các khoản thanh toán thuế bất động sản của bạn, chẳng hạn như thanh toán chậm hoặc thanh toán không thành công.

Phí rà soát quyền sở hữu

Phí rà soát quyền sở hữu là phí thu bởi công ty xác nhận quyền sở nhằm phân tích hồ sơ bất động sản công khai. Công ty xác nhận quyền sở hữu giúp rà soát các hồ sơ để đảm bảo không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền thế chấp đang được giải quyết đối với tài sản.

Thuế chuyển nhượng

Đây là loại thuế thu bởi chính quyền địa phương để chuyển nhượng quyền sở hữu từ người bán sang người mua.

Phí bảo lãnh

Bên cho vay sẽ thu phí bảo lãnh để xác minh thông tin tài chính, thu nhập, việc làm và tín dụng của bạn để phê duyệt khoản vay.

Lưu ý: Phí hoa hồng bất động sản đại diện cho một trong các khoản chi phí cao nhất đối với quy trình khóa sổ thông thường. Tuy nhiên, người mua không phải trả khoản phí này mà người bán sẽ trả. Thông thường, hoa hồng là 5% đến 6% giá mua căn nhà và nó được chia đều giữa các môi giới của người bán và người mua.

Bạn có thể thương lượng Chi phí khóa sổ không?

Có thể bạn sẽ băn khoăn làm thế nào để chi trả tất cả các khoản phí này cùng với khoản trả trước, chi phí chuyển nhà và sửa chữa nhà mới. May mắn thay, một vài trong số chúng có thể thương lượng được.

Ví dụ: nếu bạn nghi ngờ bên cho vay đang thêm vào các khoản phí không cần thiết, được gọi là “junk fees”, thì hãy lên tiếng. Yêu cầu bên cho vay loại bỏ hoặc cắt giảm phí nếu bạn nhận thấy sự trùng lặp. Đặc biệt cảnh giác với các loại phí xử lý và phí chứng từ quá cao.

Nếu bạn làm việc với luật sư, thì luật sư có thể chỉ ra các loại phí không cần thiết hoặc cao bất thường.

Các cách khác để giảm Chi phí khóa sổ

Tìm kiếm, thăm dò

Bạn có thể tiết kiệm được một số tiền đáng kể đối với chi phí khóa sổ, nếu bạn so sánh phí giữa các bên cho vay. Bạn cũng không cần phải sử dụng công ty xác nhận quyền sở hữu, chuyên viên kiểm tra dịch hại hoặc công ty bảo hiểm nhà ở mà bên cho vay giới thiệu. Vì vậy, việc tìm kiếm các công ty với giá tốt là cần thiết.

Lên lịch khóa sổ vào cuối tháng

Ngày khóa sổ gần hoặc vào cuối tháng sẽ giúp cắt giảm các khoản phí lãi suất theo ngày trả trước. Bên cho vay có thể tính toán kịch bản này để giúp bạn biết được số tiền mà mình có thể tiết kiệm.

Yêu cầu người bán giúp đỡ

Bạn có thể yêu cầu người bán giảm giá mua nhà hoặc bù một phần (hay toàn bộ, nếu bạn may mắn) chi phí khóa sổ. Điều này dễ xảy ra hơn nếu người bán nhiệt tình và căn nhà đã được rao bán trên thị trường trong một thời gian dài nhưng nhận về rất ít lời hỏi mua. Tuy nhiên, trong các thị trường nhà đất đang “hot”, thì các điều kiện thường ưu đãi cho người bán, vì vậy bạn có thể nhận được phản hồi tiêu cực hoặc lời từ chối thẳng thừng là “không”. Nhưng việc hỏi thì không gây ra tổn hại gì.

So sánh ước tính khoản vay và biểu mẫu báo cáo khóa sổ công khai

Khi bạn nhận được ước tính khoản vay ban đầu, hãy xem xét nó một cách cẩn thận. Nếu bạn không chắc chắn về khoản phí đòi hỏi điều gì hoặc lý do tại sao bạn phải trả khoản phí đó, hãy yêu cầu bên cho vay làm rõ. Nếu bên cho vay không thể giải thích một khoản phí hoặc phản ứng tiêu cực khi được truy vấn, hãy xem đó là một dấu hiệu bất ổn.

Tương tự như vậy, nếu bạn nhận thấy các khoản phí mới phát sinh hoặc các khoản phí khóa sổ nhất định tăng lên đáng kể, hãy yêu cầu bên cho vay hướng dẫn bạn nắm bắt các chi tiết. Không có gì lạ khi chi phí khóa sổ dao động từ thời điểm phê duyệt trước đến khi khóa sổ khoản vay, nhưng các biến động nhảy vọt hoặc khoản bổ sung lớn khủng khiếp thì đáng được xem xét kỹ lưỡng.

Chuyển chi phí khóa sổ vào khoản thế chấp

Trong một số trường hợp, người cho vay sẽ đề nghị thanh toán chi phí khóa sổ hoặc chuyển chúng vào khoản vay của bạn như một phương sách cuối cùng. Khi bạn chuyển chi phí khóa sổ vào khoản vay của mình, bạn sẽ phải trả nhiều hơn cho khoản thế chấp.

Phí hoa hồng bất động sản

Phí hoa hồng bất động sản là khoản phí mà người bán trả cho nhà môi giới khi kết thúc giao dịch bán. Người bán có thể thương lượng khoản phí đó khi họ rao bán căn nhà của mình ra thị trường.

Lưu ý về các khoản thế chấp không có chi phí khóa sổ

Các khoản thế chấp không có chi phí khóa sổ loại bỏ nhiều nhưng không phải tất cả các khoản phí cho người mua khi khóa sổ. Những khoản thế chấp này có thể hữu ích trong thời gian ngắn nếu bạn đang thiếu tiền mặt, nhưng chúng thường đi kèm với lãi suất cao hơn. Bên cho vay của bạn cũng có thể đề nghị chuyển chi phí khóa sổ vào khoản thế chấp, nhưng điều đó nghĩa là bạn sẽ nợ nhiều tiền hơn trên khoản vay và phải trả lãi cho các chi phí khóa sổ đó theo thời gian.