Kodulaen – täielik juhend

Mis on kodulaen?

Kodu ostmine on tihti üks elu kõige tähtsamaid investeeringuid. Kuna tegemist pole odava lõbuga, võib sul uue korteri või maja ostmise tarbeks laenu vaja minna. Siin tulebki mängu kodulaen ehk eluasemelaen.

Nii suure investeeringu puhul ei tohiks aga kindlasti laenuandjat kergekäeliselt valida. On oluline leida just see laenupakkuja, kes sinu vajadustega kõige paremini sobib.

Kuna kinnisvarahinnad tõusevad suure kiirusega, on loomulik, et kõigil pole kodu ostuks vajalikku rahasummat varrukast võtta. Paljudel tekib siinkohal küsimus, kas kulutada summa üürimaksele või osta päris oma kodu ning maksta igakuiseid laenumakseid.

Summad võivad sel puhul olla väga sarnased: kui valid kodulaenuks pika tagasimakseaja ei pruugi sinu igakuised osamaksed üldse suured olla. Võibolla on laenumaksed hoopis väikesemad kui sinu praegused üürisummad!

See tähendab, et kodulaenu võtmine uue korteri või maja ostmiseks võib olla väärt investeering ka rahaliselt. Kui sul puuduvad võlad ning sinu sissetulek on piisav, võid kaaluda kodulaenu võtmist.

Sellegipoolest on vaja rõhutada, et tegemist on rahalise kohustusega. Kuna kodulaen on suuresummaline laen, seod ennast laenuandjaga aastateks. See tähendab, et kui sa pole kindel, et suudad ka mitme aasta pärast iga kuu laenumakseid teha, ei tasuks sul veel nii suurt laenu taotleda. 

Kui oled kindel, et sinu majanduslik olukord on ka aastate pärast stabiilne, on tähtis võrrelda erinevaid laenuandjaid ja leanupakkumisi. Selleks, et uue kodu ostmise protsess sinu jaoks seda väärt oleks, tuleb valida selline laen, mille tingimused sinu olukorraga võige paremini sobivad.

Millal kodulaenu võtta?

Kodulaenuga saad teha muudki kui uut maja või korterit osta. Nimelt saad kodulaenu taotleda ka maja ehitamiseks või praeguse kodu remontimiseks või renoveerimiseks. Lisaks sellele saad laenu kasutada krundi ostuks või koduvahetuseks (koduvahetus tähendab, et saad uue kodu osta enne vaja mahamüümist). Kodulaenu tagatiseks on tavaliseks hüpoteek või ostetav kinnisvara.

Kodulaen vs väikelaen 

Väikelaen on tavaliselt tagatiseta laen, mida iseloomustavad väiksemad summad ja natuke kõrgemad intressimäärad. Aga mis siis, kui sa ei tahagi osta kallist kodu? Kas sel juhul võid hoopis väikelaenu võtmist kaaluda?

Kes on vähegi tuttav kinnisvaraturu hindadega, teab, et 10 000 eurot ei kata isegi odavama kodu ostu. Üldjuhul on väikelaenuga väljastatavad summad suuruses kuni 5 000 või 10 000 eurot. Mõni pank lubab laenata ka maksimaalselt 25 000 eurot, kui sul on laitmatu krediidiajalugu ning piisavalt suur sissetulek. 

Kahjuks ei ole isegi 25 000 eurot piisav uue kodu soetamiseks. Kui veab, on selline summa piisav omafinantseeringu katmiseks. Seega ei ole väikelaenust paraku korteri või maja soetamisel palju abi.

Kodulaenu tingimused

Laenuandja jaoks on kodulaen palju turvalisem kui tagatiseta väikelaen või kiirlaen. Lisaks sellele räägivad kodulaenu kasuks selle madalad intressid, pikk tagasimakseperiood ning suured summad. Kuna kodulaen on tagatisega laen, on vajalik hüpoteegi või mõne muu väärtvara olemasolu.

Kodulaen on tänu oma tingimustele populaarne valik neile, kes otsivad võimalusi uue eluaseme rahastamiseks. Küll aga pead arvestama pisut karmimate tingimustega. 

Kodulaenu levinuimad tingimused:

• Laenu saamiseks on vajalik stabiilne igakuine sissetulek – Tavaliselt nõutakse vähemalt 600 euro suurust netosissetulekut, mitmete laenuandjate suures isegi kõrgemat. Kui taotled laenu koos kellegi teisega, näiteks oma partneriga, peab sissetulek kahepeale kokku olema tihti vähemalt 1000 eurot.

• Võid laenu saada ka maksehäirega – Kuna laenu tagatiseks on hüpoteek, võidakse laenu anda ka juhul, kui sa oled varasemalt pidanud maksehäiretega maadlema. Kui taotled laenu pangast mitte laenufirmast, ei tohi sul aga maksehäireid olla.

• Kodulaenu summad on suured – Kodulaenuga võid taotleda lausa kuni 500 000 euro suurust summat. Minimaalne taotletav summa on tavaliselt 5 000 euro ringis. Maksimaalne laenatav summa sõltub sinu sissetulekust ning laenu tagasimakseperioodist. Mõnede laenuandjate koduleheküljel on olemas ka kalkulaator, kuhu saad märkida oma sissetuleku ning näed, millist maksimaalset summat saad antud laenupakkuja juurest laenata. 

• Pikk tagasimakseperiood – kodulaenu tagasimakseperiood võib ulatuda lausa 30 aastani. Laenu pikkus pankades on tavaliselt pikem kui laenufirmades. Laenufirmades jääb kodulaenu tagasimakseperiood tavaliselt 15 aasta piiresse.

• Mitmeosaline intress – kui võtta laenu pangast, lisandub baasintressile ka Euribor. Laenufirmades pead arvestama vaid baasintressiga.

• Madalam intressimäär – kodulaenu intress on palju madalam kui näiteks väike- või kiirlaenul. Pangast laenates on aastane intress tihti vaid paarist protsendist. Võrdluseks on väikelaenu intress tavaliselt 10-15 protsenti.

• Paindlik maksegraafik – kodulaenu taotledes saad ise maksegraafiku valida. Valikus on annuiteetgraafik ning võrdsete suurusega põhiosamaksetega graafik.

Kuigi üldised tingimused on laenuandjatel sarnased, tuleb meeles pidada, et sinu taotletava laenu tingimused olenevad sinu maksevõimekusest ning laenatavast summast. Loe hoolikalt läbi ka peenes kirjas olev tekst, sest tihti on see just kõige olulisem.

Olenemata laenuandjast kehtib reegel, et mida suurem sissetulek sul on, seda suuremat laenu saad ka taotleda.

Kodulaenu omafinantseering 

Nagu mainitud, on kodulaenu võimalik taotleda vägagi suures summas. Sellest tulenevalt on vajalik kinnisvara tagatis. Tagatiseks võib olla nii ostetav korter/ maja/ krunt kui ka juba olemasolev kinnisvara. Selleks, et saada teada, kui suures summas on laenuandja sulle nõus laenu väljastama, on vajalik tagatiseks oleva kinnisvara hindamine.

On väga oluline teada, et kodulaenu ei väljastata tagatise turuväärtuse suuruses. Näiteks, kui sinu ostetava korteri turuväärtus on 100 000 eurot ning sa soovid selle uue korteriga oma laenu tagada, ei väljasta laenuandja sulle 100 000 eurot. 

Kõige levinumalt finantseeritakse tagatise turuväärtusest 70 kuni 85%. Proovi otsida sellist laenuandjat, kes finantseeriks võimalikult suure osa sinu tagatise väärtusest. 

Tavaliselt ollakse nõus finantseerima kuni 85% tagatise turuväärtusest, mis meie näite puhul tähendab, et sulle väljastataks 85 000 eurot. Sel juhul pead 15 000 eurot oma taskust maksma ehk omafinantseerima.

Sel on aga üks erand. Juhul, kui sa sead lisatagatise ehk kokku 2 tagatist, on laenuandja nõus finantseerima 100% erimese tagatise väärtusest.

Miks on omafinantseering vajalik?

Muidugi oleks sulle kõige kasulikum, kui omafinantseeringu tingimus puuduks sootuks. Omafinantseering on loodud aga laenuandja kaitseks. Kuna kodulaenu tagasimakseperiood on pikk, võib tagatiseks olev kinnisvara iga aastga oma väärtust kaotada.

See tähendab, et kui sul tekivad makseraskused ning sa pole suuteline laenu tagasi maksma, võtab laenuandja tagatise kulude katteks endale ning paneb müüki. Kui kinnisvara summa on aga aastatega langenud, kaotaks laenuandja tehinguga potentsiaalselt väga suuri summasid.

Selleks, et tagada laenutehingu kasumlikkus, väljastatakse laenu väiksemas ulatuses. Juhul, kui sa pole suuteline laenu tagasi maksma, saab laenuandja kindel olla, et ta saab oma raha tagasi vähemalt selles suuruses, milles ta sulle laenu välja andis.

Kodulaen vs hüpoteeklaen 

Kodulaen ja hüpoteeklaen ajatakse tihti segamini. Mõlemad nõuavad ju tagatiseks kinnisvara olemasolu, kas neil on siis üldse vahet? Vastus on jah. Kohe selgitame, mis vahe on kodulaenul ja hüpoteeklaenul.

Kodulaen ja hüpoteeklaen nõuavad mõlemad tagatist kinnisvara näol. Mõlemaid saab taotleda suurtes summades, magalate intressidega ning pikaks perioodiks. Kuigi need laenutüübid kõlavad väga sarnaselt, on neil üks selge erinevus, milleks on laenu sihtotstarve.

• Nimelt on kodulaen mõeldud kodu ostmiseks või remontimiseks/ renoveerimiseks. See tähendab, et laenusummaga saad teha koduga seonduvaid kulutusi.
• Hüpoteeklaenuga võid teha, mida iganes soovid – see tähendab, et laenu sihtotstarve ei ole sulle ette kirjutatud.

Kodulaen sobib seega juhul, kui tead, et sinu kulutused on seotud koduga. Pole vahet, kas soovid osta uue korteri või olemasolevat remontida, kodulaen on sel puhul sulle abiks. 

Hüpoteeklaenu ei pea sa kasutama kodu jaoks, küll aga võid. Laenuandja ei esita sulle laenu kasutuse osas mingeid piiranguid. Hüpoteeklaenuga võid seega osta uue maja, kuid ka minna hoopis reisile, osta uue auto või maksta õppemaksu.

Mõlema puhul on vajalik kinnisvara tagatis. Nii kodu- kui ka hüpoteeklaenu puhul on tegemist suurte summadega, mis tähendab, et laenuandjal on vaja kindlust, et suudad summa tagasi maksta.

Kodulaenu lisakulud

Kodulaenuga nagu ka hüpoteeklaenuga kaasnevad lisakulud, mis võivad ulatuda sadadesse eurodesse. Kuigi kodulaenu tingimused on üldjuhul väga paindlikud, ei tohi unustada imtmeid lisakulusid, mida väikelaenu või kiirlaenuga ei kaasne. 

Kõige levinumad lisakulud on:

• Lepingu sõlmimise tasu (tavaliselt on see 1-2 protsenti laenusummast ehk minimaalselt paarsada eurot)
• Notaritasu
• Riigilõiv kinnistukande eest
• Kinnisvara hindamise akti maks
• Kodukindlustus (see ei pruugi olla kohustuslik laenufirmade juures, kuid pangast laenu taotledes on kindlustuse tegemine kohustuslik)

Mõni laenuandja pakub tasuta kinnisvara hindamist, mis tähendab, et sa ei pea kinnisvara hindamise akti eest maksma. 

Kuidas valida parimat kodulaenu ning mida jälgida

See, milline kodulaen on sinu jaoks parim oleneb sinu majanduslikust olukorrast ning sellest, mille jaoks soovid laenu kasutada. Kui oled oma maksevõimekuses kindel ning tead, et suudad ka mitme aasta pärast igakuiseid laenumakseid teha, tee tagasimaksete kohta täpne plaan.

Arvuta välja, kui palju pead igakuuselt laenuandjale maksma ning kust sa makseteks vajaliku raha saad. Kuna tegemist on pikaajalise laenuga, on distsipliini olemasolu hädavajalik. 

Samuti pead sa jälgima, et vastaksid laenuandja esitatud nõuetele. Isegi, kui laenupakkumise intress on madal, ei ole sellest palju kasu, kui nõutav igakuine sissetulek on sinu jaoks liiga suur. 

Pankade laenutingimused on üldjuhul karmimad kui laenufirmade omad. See tähendab, et sul tuleb välja mõtelda, kas soovid laenu võtta pangast või laenuandja käest:

• Pangad pakuvad madalamaid intresse kui laenufirmad. Tihti võib vahe olla lausa 3 või 4-kordne.
• Laenufirmast on lihtsam laenu saada – tingimused on leebemad ning laenu võib saada ka maksehäire korral.
• Pangad võimaldavad taotleda laenu KredExiga, mis tähendab, et omafinantseering viiakse 10 protsendini.
• Pankade intressid on palju madalamad ning algavad tihti lausa 1,8 protsendist. Laenufirmade kodulaenu intressid on üldjuhul üle 10 protsendi.

Kuidas kodulaenu taotleda?

Kodulaenu taotlemine on keerulisem kui väikelaenu või kiirlaenu taotlemine. Vaja on mitmeid dokumente, hinnata tagatiseks olev kinnisvara ning käia notari juures. See kõik võtab aega, mis tähendab, et sul tuleb arvestada, et kodulaenu pole võimalik saada sama kähku kui kiirlaenu.

• Kõigepealt tuleb täita taotlus – seda saad teha nii laenufirma või panga koduleheküljel kui ka pangakontoris. Internetis taotluse esitamiseks pole sul vaja kodust väljagi astuda! Kodulaenu taotlus on sarnane teiste laenude taotlusega. Pead sisestama oma kontaktandmed ning info oma sissetulekute ning väljaminekute kohta. Lisaks sellele on sul vaja märkida andmed tagatise kohta.
• Seejärel on sul vaja esitada laenuandjale kinnisvara hindamisakt. See peab olema koostatud laenufirma heakskiidetud kinnisvarabüroo poolt. Kui sa pole kindel, kelle juude võid kinnisvara hindama minna, vaata laenupakkuja kodulehekülge. Seal on ära märgitud, mis büroode akte arvesse võetakse. Mõni laenuandja sooritab hindamise ise, mis tähendab sageli, et sa ei pea selle eest lisatasu maksma.
• Samuti on vaja lisada oma pangakonto väljavõte koos sissetulekute ja väljaminekutega, mis tõestab laenuandjale, et sul on stabiilne sissetulek.
• Lisaks sellele nagu iga teisegi laenu taotlemisega, ei pääse ka väikelaenu puhul isikutuvastusest.
• Oota laenuandja vastust ning pakkumist. Sinult võidakse küsida lisadokumente või täiendavaid küsimusi.
• Pangad nõuavad ka kodukindlustuse sõlmimist. Kindlustuse võid leida nii laenu pakkuva panga juurest kui ka mõne teise kindlustuspakkuja käest.
• Kui laenupakkuja on saanud kõik vajalikud dokumendid ning informatsiooni ning kui ka sulle sobib tehtud pakkumine, broneeritakse aeg notari juures ning vormistatakse kinnisvaratehing. Pärast seda saadki endale osta uue kodu.

Kodulaenu taotlemiseks vajalikud dokumendid

• kodulaenu taotlus
• viimase 6 kuu konto väljavõtted kõikidest pankadest, kus sul konto on
• kinnisvara hindamise akt
• isikut tõendav dokument, näiteks ID-kaart või pass
• pangas on vajalik ka kodukindlustus

Kodulaen maksehäirega – kas võimalik?

Erinevalt väike- ja kiirlaenust on võimalik kodulaenu taotleda ka maksehäirega. Põhjuseks on kinnisvara tagatise olemasolu. Kuna väikelaene ja kiirlaene väljastatakse üsnagi väikestes summades, ei ole tagatis taotlemiseks vajalik. 

Kui laenupakkujal on kinnisvara näol tagatis, saab ta kindel olla, et väljastatud summa ka tagasi saadakse. Kui laenusaaja satub makseraskustesse ning ei ole võimeline raha tagasi maksma, võib laenuandja seaduslikult sinu kinnisvara kulude katteks endale võtta.

Kuigi maksehäirega on võimalik mõnede laenupakkujate juurest laenu taotleda, ei ole see ilmtingimata hea mõte. Tegemist on suure riskiga ning oht oma kinnisvara kaotada on vägagi reaalne. Seetõttu on väga oluline kõikvõimalikud olukorrad enne laenu võtmist läbi mõtelda.

Kokkuvõte

Kodulaen on paindlike tingimustega laen, mis tuleb appi siis, kui soovid osta uue korteri või maja või renoveerida olemasolevat. Selleks, et leida endale sobivaim kodulaen, on oluline valida õige laenupakkuja.

Kodulaenu pakuvad nii pangad kui ka laenufirmad ning seda natuke erinevatel tingimustel. Eelkõige on oluline mõista, kas laenu võtmine sinu olukorras mõistlik on. Tegemist on kohustusega, mis seob sind kümneteks aastateks. Seega mõtle enne läbi, kas tahad ka 20 aasta pärast igakuiseid makseid teha.

Ära unusta lepingu tingimusi väga hoolikalt läbi lugeda ning erinevaid pakkumisi võrrelda. Vaid nii saad kindel olla, et leiad laenupakkumise, mis just sulle kõige paremini sobib.