Hüpoteeklaen – täielik juhend Eesti hüpoteeklaenudest

Mis on hüpoteeklaen?

Hüpoteeklaen on laen, mis võimaldab osta kinnisvara ning olemasolevat remontida või hooldada. See laenutüüp on levinud üle kogu maailma ning on ka Eestis populaarseim finantsteenus. Hüpoteeklaen kuulub koos kodulaenuga kinnisvara laenude kategooriasse.

Hüpoteeklaen ehk laen kinnisvara tagatisel on finantsteenus, mis eeldab, et tagatiseks antakse laenutaotleja kinnisvara. Seejärel finantseerib laenupakkuja osa kinnisvara turuväärtusest – läbi selle määrataksegi summa, mille laenutaotleja saab. Lihtsamini öeldes, mida suurem on tagatiseks pandud kinnisvara turuväärtus, seda suurem on ka rahasumma, mida on võimalik taotleda.

Hüpoteeklaenu tingimused

Hüpoteeklaenudega on võimalik taotleda palju suuremaid summasid kui väikelaenu või kiirlaenuga. Seda põhjusel, et hüpoteeklaenu näol on tegemist tagatisega laenuga. Ei tavaline väikelaen ega kiirlaen pole tagatisega laenud. 

Kui laenul on tagatis, annab see laenupakkujale kindluse. See tähendab, et kui sa pole suuteline laenu tagasi maksma, on laenuandjal seaduslik õigus sinu kinnisvara kulude katteks endale võtta. Seetõttu, nagu iga tgatisega laenu puhul, pead eriti kindel olema, et suudad laenu koos intresside ja lisatasudega tagasi maksta. Vastasel juhul riskid oma kodust või maamajast ilmajäämisega.

Küll aga, nagu mainitud, on ka intressimäärad palju madalamad ning tingimused üldjuhul mõistlikumad. Tänu sellele tekib laenu võtmise ja tagasimaksmisega vähem stressi ning igapäevaelu on vähem häritud. 

Hüpoteeklaene väljastatakse kergemini kui tüüpilisi tarbimislaene. Laenuandja jaoks on selline laenu tüüp palju turvalisem, seega on suuremad ka summad ning madalamad intressid. 

Hüpoteeklaenude summad ulatuvad tavaliselt 2000 eurost kuni lausa 200 000 euroni. Laenatav summa oleneb panti pandud kinnisvara turuväärtusest. See tähendab, et sa ei pruugi saada laenu panga või laenufirma koduleheküljel märgitud maksimumsummas. 

Lisaks sellele tuleb arvestada, et laenu pole võimalik saada kinnisvara turuväärtuse koguulatuses. Olenevalt laenuandjast võidakse finantseerida 60% kuni 85% tagatise kogumaksumusest.

Tagatisena arvestatakse tavaliselt ükskõik, mis tüüpi kinnisvaraga. Näiteks võib tagatiseks olla metsamaa, korter, eramaja, suvila või tühi krunt. Sealjuures on aga tähtis, et kinnisvara asuks Eestis. Mõni laenuandja arvestab vaid teatud asukohaga kinnisvaratagatisega, mis tähendab, et aksepteerib näiteks vaid Tallinnas, Tartus ja Narvas asuvat tagatist. Et ei tekiks asuraamatusi, tuleb see enne oma laenupakkujaga üle arutada ning selgeks teha.

Lisaks sellele tuleb arvestada omafinantseeringuga. Omafinantseering tähendab, et juhul, kui soovid osta kinnisvara, pead ka ise selle ostmisse rahalise panuse andma. Hüpoteeklaenu ei anta kunagi saja protsendi ulatuses!

Hüpoteeklaenu annavad nii pangad kui laenufirmad. Sealjuures tuleb arvestada, et igal laenupakkujal on erinevad tingimused, mis tähendab, et enne laenupakkuja kasuks otsustamist, tuleb hoolikalt tutvuda erinevate krediidiasutuste tingimustega.

Ära lase ennast hüpoteeklaenu madalatest intressidest petta! Intressimääradele ja lepingu sõlmimise tasudele lisandub veelgi tasusid. Selleks, et saada teada pandiks pandud kinnisvara väärtus, on vaja lasta see ära hinnata. Selleks tuleb omakorda tellida kinnisvara hindaja. Kuigi mõni laenuandja pakub seda teenust tasuta, ei saa sellega alati arvestada. Kui kinnisvara on hinnatud, tuleb see ka kindlustada, mis tähendab omakorda rahalist väljaminekut.

Erinevalt väikelaenust või kiirlaenust, on võimalik hüpoteeklaenu ka maksehäirete korral taotleda. Kuna väikesed tarbimislaenud on reeglina tagatiseta, ei väljasta neid maksehäirega isikutele isegi leebemate tingimustega laenupakkujad. Kuna hüpoteeklaen eeldab, et tagatiseks on kinnisvara, annab see krediidiandjale turvatunde.

Hüpoteeklaenu lisakulud 

Nagu iga teisegi laenu puhul, kaasnevad ka hüpoteeklaenuga lisakulud. Küll aga tuleb arvestada, et hüpoteeklaenu lisakulud on arvatavasti suuremad, kui ühegi teise laenutüübi puhul. Olenevalt laenuandjast ulatuvad lisakulutused erinevatesse suurustesse. Mõnikord ei ole need üle 100 euro, mis on suurt laenusummat arvestades võrdlemisi väike summa:

• Täpselt nagu iga teise laenuga, kuulub ka hüpoteeklaenu juurde intress. Õnneks on hüpoteeklaen üks madalaima intressiga laene, mida leida saab. Kui võtad laenu pangast, koosneb sinu intressimäär kahest aspektist: Euribori määr ning panga enda kehtestatud intressimäär. Sealjuures tuleb arvestada Euribori võimaliku kõikumisega. Õnneks antakse sulle laenutaotlust tehes valida, kui tihti soovid, et Euribor uuesti kalkuleeritaks – kas 12, 6 või 3 kuu järel. Kui võtad laenu mõnest teisest krediidiasutusest, on laenu intress enamasti 12-18 protsenti.
• Lisaks sellele pead arvestama lepingu sõlmimise tasuga. Võib-olla oled märganud, et kiirlaenudele tavaliselt lepingu sõlmimise tasu ei lisandu. Hüpoteeklaenude sõlmimisel lisandub aga alati krediidiandja poolne lisatasu lepingu sõlmimise tasu näol. Ka siin erinevad summad suuresti. Mõni laenuandja küsib fikseeritud miinimumtasu (ehk 100-150 eurot). Alternatiivselt võidakse küsida kindlaks määratud protsent laenatavast summast (tavaliselt kas 1% või 2% laenusummast). Erinevalt kiir-, ja väikelaenudest puudub hüpoteeklaenudel haldustasu.
• Selleks, et teha kindlaks hüpoteegi turuväärtus on vaja see professionaali poolt üle hinnata. Kinnisvara hindamise akt on vajalik, sest selle põhjal arvutatakse laenuks saadav summa. Nagu mainitud, ei laenata hüpoteeklaenude puhul kunagi välja 100% kinnisvara turuväärtusest, vaid reeglina vaid 60-85%. Osad laenupakkujad teostavad hindamise ise, mis tähendab, et sulle selle arvelt lisakulutust ei teki. Küll aga pead tihti hindamisprotsessi ise krediidiasutuse partneriks olevalt kinnisvarabüroolt tellima. Sel juhul võid olenevalt asutusest arvestada 100-300 eurose hinnaga.
• Absoluutselt kõik hüpoteeklaenu lepingud sõlmitakse notariaalse lepinguga. See nõuab notariteenuse kasutamist, mis tähendab, et maksta tuleb notarikulud. Kahjuks peab üldjuhul selle tasu kinni maksma laenutaotleja. Alternatiivselt võidakse notarikulud laenusummast maha arvestada.
• Samuti on vaja tagatiseks antud kinnisvara kindlustada. Seda nõuab iga krediidiasutus, et tagada see, et investeering end ära tasuks ning et tagatisega kõik korras oleks. Kodukindlustus on võimalik ise valida, mis tähendab, et saad kasutada täpselt sellist pakkumist, mis sulle kõige mõistlikum ja soodsam tundub. Hea mõte on kasutada kindlustusmaaklerite teenust ning nende abil valida kõige kasulikumate tingimustega kindlustus.

Miks võetakse hüpoteeklaenu?

Hüpoteeklaen on tänu oma paindlikele tingimustele ülimalt populaarne laenutoode. Tegu pole sihtotstarbelise laenuga, mis tähendab, et seda saab kasutada ükskõik, mis toote või teenuse kulude katmiseks. Võid hüpoteeklaenu kasutada kodu remontimiseks, aga ka reisikulude katteks või õppemaksu tasumiseks. Näiteks on levinumad hüpoteeklaenu taotlemise põhjused järgmised:

• Välismaal õppiva lapse koolikulude eest tasumine – kuigi Eestis on ülikool kodanikele tasuta, tuleb välismaal õpingute eest krõbedaid summasid tasuda. Hüpoteeklaen võib sel juhul hädast välja aidata.
• Auto soetamine – kui puudub auto ostmiseks vajalik summa, on olemas mitmeid võimalusi, kuidas rahalist abi saada. Levinud võimalus on autolaenu kasutamine. Küll aga ei pruugi autolaen kasuks tulla, kui soovitakse auto otse välismaalt osta. Kinnisvara tagatisel laen ei nõua laenusumma kulutamiseks kindlat otstarvet, mis tähendab, et võid selle eest ka otse Saksamaalt või Hispaaniastki sõiduki soetada.
• Kinnisvara ostmine välismaal – kui soovid osta kinnistut, mis pole Eestis, saad seda teha oma kodumaise kinnistu tagatisega. 
• Laenude refinantseerimine – tänu hüpoteeklaenude madalamatele intressidele, kasutatakse neid tihti olemasolevate kiir- või väikelaenude refinantseerimiseks. Nii vahetad mitu väikest kõrgeintressilist laenu ühe suure madalaintressilise vastu. Võttes paremate tingimustega laenu, mis aitab teisi laene tagasi maksta, võid pikas perspektiivis raha suuresti kokku hoida.
• Kodu remontimiseks – kodu remontimisele võib kuluda palju raha. Kasutades hüpoteeklaenu ning kasutades tagatiseks remonditavat kodu, saad selle turuväärtust suurendada ning oma ilusa kodu unistuse teoks teha.
• Uue kinnisvara ostmiseks – tihti kasutatakse uue korteri või eramu ostmiseks hüpoteeklaenu. Kuna see on suur investeering, läheb vaja ka suurt rahasummat, mida väikelaenud ei suuda pakkuda. Kui kasutad tagatisena kinnisvara, võimaldatakse sulle ka suuremate summade laenamist.
• Ootamatute väljaminekute jaoks – ettevõtete haldamisel võib tekkida ootamatuid kulutusi. Sel puhul on võimalus kasutada hüpoteeklaenu, et oma äritegevusega jätkata.

Hüpoteeklaenu tüübid

Hüpoteeklaenu ja kodulaenu aetakse tihti segamini. Tegemist ongi kahe sarnase laenuliigiga, mis kuuluvad mõlemad kinnisvaralaenude hulka. 

Hüpoteeklaen

Hüpoteeklaenu puhul on laenu saamise tingimuseks kinnisvara tagatis. Kinnisvara võib olla ükskõik, mis korter, eramu või krunt. Laenu võid kasutada, kuidas iganes soovid – see tähendab, et laenu otstarve ei ole piiratud. Soovi korral võid rahasummaga maksta oma õpingute, reisi või uue kodu eest.

Kodulaen

Ka kodulaen nõuab tagatiseks kinnisvara. Pärast laenulepingule allakirjutamist ning laenusumma kättesaamist, ei saa sa sellega teha ükskõik, mida hing ihaldab. Kodulaen on rangelt mõeldud kodu ostmiseks, renoveerimiseks või remontimiseks. Lihtsamalt öeldes – kodulaen on mõeldud koduga seosnevate väljaminekute katmiseks.

Sarnaselt tavalise hüpoteeklaenuga, on ka kodulaenu summad suuremad kui väikelaenu omad. Saja protsendi ulatuses tagatiseks oleva kinnisvara turuväärtusest aga laenu ei saa. Omafinantseering on reeglina 15-30% ulatuses. Seega on kodulaenu tingimused sarnased hüpoteeklaenu tingimustega. 

Tihti nurisetakse omafinantseeringu kõrge protsendi üle. See on aga vajalik laenuandja kaitseks – kuna laenu tagasimakseperiood on pikk, siis kaotab tagatiseks olev kinnisvara iga aastaga väärtust. Kui sa pole laenuperioodi lõpuks suuteline laenatud summat tagasi maksma, peab laenuandja tagatist raha tagasisaamiseks kasutama. 

See tähendab, et laenufirma paneb sinu kinnisvara müüki. Kui korteri või eramu väärtus on aga aastatega kukkunud, ei saaks laenufirma selle eest sama summat, mille sulle välja laenas.

Kodulaenu saamise tingimused olenevad laenupakkujast. Pankade puhul on reeglina intressid madalamad ning laenuperioodid pikemad.

Hüpoteeklaenu laenulimiit

Laenulimiit ehk see, mis summas sa laenu saad taotleda, sõltub otseselt sinu kinnisvara turuväärtusest. See tähendab, et mida kallim on tagatiseks antav kinnisvara, seda suuremas suuruses saad taotleda. Sellegipoolest tuleb arvestada, et laenu ei anta tagatise turuväärtusest kunagi sajaprotsendiliselt. On aga üks erand. Osad laenuandjad võimaldavad seada tagatiseks kaks hüpoteeki. Sel juhul antakse laenu summas kuni 100% ühe tagatise turuväärtusest.

Hüpoteeklaenu tagasimaksmine

Hüpoteeklaenu tagasimaksetigimused on üldjuhul paindlikud. See tähendab, et makseperiood võib ulatuda ühest aastast lausa kolmekümneni. Sellega kaasneb tingimus, et laen peab olema 75. eluaastaks tagasi makstud.

Tagasimaksegraafigu kujundamisel arvestatakse sinu majandusliku seisu ning maksevõimekusega. Tänu sellele leitakse just sulle sobivaim graafik. Hüpoteeklaenul on tavaliselt valida kahe maksegraafiku vahel.

Annuiteetgraafik tähendab, et igakuine makstav summa on samasugune. Stabiilsed kuumaksed tagavad turvatunde, sest tead täpselt, mis summa iga kuu maksmisele kulub ning saad sellega arvestada. Kui sa tagasimakseid alustad, on intressiosa suurem. Samas suureneb põhiosa tagasimakse osakaal iga maksega, mis tähendab, et pole välistatud ka oluokrd, kus mingi hetk ei peagi sa intresse maksma.

Võrdsete põhiosadega tagasimaksed võimaldavad laenu põhiosa võrdselt laenukuude vahel ära jagada. Sellele summale lisandub ka laenujäägilt arvutatud intress. Mida suurem on laenujääk, seda kõrgem on ka intress, mis tähendab, et laenu tagasimakseperioodi alguskuudel on kuumaksed suuremad. Mida aeg edasi, seda väiksemaks jääb intress. Pikas perspektiivis on selline graafik soodsam, mis tähendab, et juhul kui sul on võimalik laenu algusperioodil endale suuremaid makseid lubada, peaksid võrdsete põhiosadega tagasimakse võimalust kaaluma.

Hüpoteeklaenu enneaegne tagasimaksmine

Juhul, kui oled ootamatult suurema summa raha saanud ning soovid hüpoteeklaenu kohustusega ühele poole saada, on sul võimalus laen ennetähtaegselt tagastada. Seda võimaldavad kõik laenuandjad. 

Enneaegse tagasimaksmise korral pead arvestama mõningate tingimustega. Esiteks, pead üldjuhul vastavast soovist vähemalt 3 kuud ette teatama. Kui võtad laenu pangast, ei pruugi lisatasusid ega leppetrahve kaasneda. 

Kui sinu laen on fikseeritud intressimääraga, võivad lisatasud suuremad olla. Põhjus on lihtne – laenuandjal on õigus nõuda hüvitist, mis on põhjustatud ennetähtaegsest lepingu lõpetamisest. Kuna erinevatel laenuandjatel on sellessuhtes erinevad reeglid, tuleb sul sulle kehtivad nõuded isiklikust laenulepingust järele kontrollida.

Maksepuhkus ja tähtaja pikendamine

On täiesti loomulik, et elus tuleb ette ootamatusi. See võib tähendada, et laenu on mingi perioodi ulatuses keeruline tasuda. Õnnek võimaldavad laenuandjad maksepuhkuse võtmist, mis lubab sul kokkulepitud ajaperioodi jooksul (reeglina on selleks hüpoteeklaenu puhul kuni 12 kuud) ainult intressimakseid tasuda. See tähendab, et laenu põhiosa sa sel ajavahemikul tasuma ei pea.

Erinevate krediidiandjate juures toimib maksepuhkus erinevalt. Mõni ei nõua, et maksaksid puhkuse ajal midagi, samas kui teine ootab, et tasuksid intressisummat ning annab puhkust põhiosa maksmisest. Samuti võimaldatakse tagasimaksetähtaega pikendada. See aga eeldab, et oled varasemalt makseid õigeaegselt teinud. 

Hypoteeklaenu tagasimaksetähtaja pikendamiseks tuleb esitada laenupakkujale vastav taotlus. Taotlust võib esitada vabas vormis koos allkirjaga. Seejärel saad oma laenupakkujalt juba edasiste toimingutega seoses vastuse ja juhised.

Igasuguse laenu pikendamiseks on vajalik laenulepingu muutus. See aga tuleb väga harva ilma lisatasudeta. Laenu tagasimaksetähtaja pikendamise tasu jääb tavaliselt 50-200 euro piiresse. Teise võimalusena võidakse see protsentuaalselt sinu laenusumma suurusest välja arvutada.

Selleks, et kvalifitseeruda laenulepingu pikendamisele, pead olema probleemivaba klient. See eeldab, et oled kõik maksed õigetähtaegselt tasunud. Samuti tuleb endiselt tähele panna, et laen saaks tagasi makstud laenusaaja 75. eluaastaks.

Hüpoteeklaen ärikliendile

Nagu eraisikutelgi, võib ka ettevõtetel tekkida vajadus lisaraha järele. Selleks sobib hästi hüpoteeklaen ärikliendile. Nagu mainitud, on hüpoteeklaen eraisikute seas kõige populaarsem laenutüüp. Sama kehtib ettevõtete kohta. 

Plussid ja miinused

Hüpoteegiga ärilaenud võivad ettevõttele suureks kasuks tulla. Küll aga tuleb enne lepingu sõlmimist arvestada potentsiaalsete riskidega. Ärilaenude tingimused on tavaliselt paindlikud. Kuna tegemist on suurte summadega, on ka intressid madalamad kui eraisikute laenude puhul.

Küll aga tuleb hüpoteegi tagatisega ärilaenude puhul arvestada, et seda ei anta igaühele. Kui laenuandja ei pea sinu äriplaani piisavalt heaks, ei pruugita sulle ka stabiilse sissetuleku puhul laenu anda.

Miks on hüpoteeklaen ettevõtetele kasulik?

Koos hüpoteegi tagatisega saavad firmad taotleda pankadelt ja laenufirmadelt summasid, mis on suuremad kui tagatiseta väikelaenude puhul. Firmadel võib laenu taotlemiseks olla erinevaid põhjuseid.

• Hüpoteegiga ärilaen võimaldab ellu viia kauaoodatud projekte. Uue projekti alustamine on investeering, mis tulevikus palju tulu sisse tuua võib. Küll aga ei pruugi alati selle alustamiseks kapitali olla. Kuna hüpoteeklaene saab taotleda suurtes summades, on see hea võimalus, kuidas uuele projektile algus panna.
• Hüpoteeklaen võimaldab rentida ruume äri laiendamiseks. Näiteks on see kasulik restoranidele, mis oma tegevuspinda suurendada tahavad. 
• Mõne ettevõtte toimimiseks on hädavajalik õigete sõidukite, IT-seadmete või masinate olemasolu. Kuigi uued seadmed võimaldavad äril areneda, nõuab nende ostmine rahasummat, mida pole alati käepärast võtta. Sel juhul tuleb jällegi appi hüpoteeklaen.

Paljudel ettevõtetel tekib ajaga mitmeid väikseid laene, mille koguintressid võivad lõpuks suurte summadeni ulatuda. Tihtipeale on mõistlikum ja rahakotisõbralikum olemasolevad laenud hüpoteeklaenuga refinantseerida.

Hüpoteeklaenu võimalused ning mida jälgida

Enne hüpoteeklaenu taotlemist on tarvis tutvuda oma võimaluste ja mõistagi lepingu tingimustega. Tegemist ei ole kiirlaenuga – hüpoteeklaenu puhul on mängus suured summad ning pikk tagasimakseperiood. 

See tähendab, et hüpoteeklaenu võtmine eeldab oskust raha planeerida ning sellega ümber käia. Planeeri oma igakuiseid tagasimakseid ette. Sellega tagad, et sul jätkub piisavalt raha maksete tegemiseks.

Mida aga teha juhul, kui soovid taotleda hüpoteeklaenu, kuid sul puudub kinnisvara olemasolu? Hea uudis on, et mõned pangad ja laenufirmad aksepteerivad ka kinnisvara, mis kuulub näiteks sinu vanematele. Selleks peavad hüpoteegi omanikud füüsiliselt notari juurde kaasa tulema ning kinnituseks vastava allkirja andma.

Kuidas hüpoteeklaenu taotleda?

Hüpoteeklaenu taotlust on võimalik esitada nii laenukontoris kui ka internetis veebilehel. Laenu taotlemisel on tarvis arvestada nelja peamise tasuga: lepingu sõlmimise tasu, kinnisvara hindamisakti tellimise tasu, notaritasu ning kodukindlustuse tellimise tasu.

Vajalikud dokumendid

Hüpoteeklaenu sõlmimiseks on vajalik esitada järgmised dokumendid:

• laenutaotlus;
• laenutaotleja isikut tõendav dokument;
• pangakonto väljavõte või püsivat sissetulekut tõestav dokument;
• kinnisvara kuuluvust tõestav dokument;
• kinnisvara hindamisakt.

Konkreetsed dokumendid olenevad sinu laenuandjast. Nimekiri täpsetest dokumentidest, mis sul hüpoteeklaenu taotledes vaja esitada on, leiad laenuandja koduleheküljelt.

Kokkuvõte

Hüpoteeklaen on eestlaste seas kõige levinum laenutüüp ning hea põhjusega – taotetavad laenusummad on suuremad, intressid väiksemad ning tagasimakseperiood pikem. Kuigi tänu hüpoteeklaenu võtmisele võid ellu viia kauaaegse unistuse, näiteks osta uue kodu, on tegemist siiski laenuga.

Laen on finantskohustus ning suurte summadega kaasnevad suured riskid. Ole enne laenu võtmist kindel, et suudad selle koos intresside ja lisatasudega tagasi maksta. Hüpoteeklaenude makseperiood on pikk, mis tähendab, et laen on sul kaelas potentsiaalselt aastakümneid. 

Kui oled kindel, et hüpoteeklaen on sulle, ära unusta erinevate laenuandjate pakkumisi võrrelda ning tingimusi hoolikalt läbi lugeda.