Gode muligheder for billigt boliglån – men tænk dig om!

Hvordan fungerer markedet for boliglån?

Når du i Danmark skal låne penge til at finansiere din bolig, ser pengeinstituttet på værdien af den bolig, du skal ud at købe – der skal være sikkerhed for lånet, selv ved et lille værdifald – og på din og din eventuelle partners indtægt- i skal kunne betale de månedlige ydelser. Låntagningen forgår via en kreditforening, som udsteder obligationer på det beløb, du er kommet for at låne. En obligation betyder egentlig en forpligtelse, det vil sige en gældsforpligtelse eller populært sagt en ”I owe you”-seddel, og der er fastsat en rente, som låntageren også skal betale ud over at betale lånet tilbage.

Disse obligationer bliver så sat til salg, og hvor stort et beløb, der kommer ind – hvor mange penge, der helt konkret ender hos dig som låntager og som du kan købe hus for – afhænger af, hvor meget folk er villige til at betale for obligationerne. ”I owe you”-sedler på 1.000.000 kr. bliver måske solgt til 900.000 kr., det vil sige til kurs 90. De, der køber obligationerne gør det jo, fordi de vil tjene nogle penge, og det gør de dels via renten, dels ved, at du har forpligtet dig til at betale 1.000.000 kr. tilbage, selvom der kun er blevet betalt 900.000 kr. for obligationerne. Til gengæld har du fået et lån til en relativt lav rente, der skal tilbagebetales over rigtigt mange år, fordelt på relativt små bider hver måned, så det er overkommelige på en almindelig indtægt. Den sidste rest, som så mangler til financieringen af huset, kan der så udstedes et pantebrev på, et lille banklån mod pant i huset.  

Hvordan ser jeg prisen på et boliglån?

Når du skal sammenligne priser på boliglån er ”årlige omkostninger i procent” (ÅOP) et godt begreb at tage udgangspunkt i. Det er simpelthen, som navnet siger, de årlige samlede omkostninger ved at have et givent lån, eller den samlede årlige pris på dit boliglån. ÅOP består af både stiftelsesomkostninger ved lånet, rente, bidrag og andre mulige omkostninger delt ud på lånets løbetid og omregnet til procent per år. Som nævnt er vi inde i en periode med billige huslån, fordi renten er uhørt lav og har været det længe på grund af forskellige makroøkonomiske faktorer, som vi vil lade ligge i denne omgang.

Det kan være fristende at tage et afdragsfrit lån, hvor du ikke behøver at betale af på selve lånet – det står der bare uændret, og du bliver ved med at skylde det samme år efter år – men renterne skal man betale, og dertil kommer et administrationsgebyr, som dit pengeinstitut kræver for at du har dit lån hos dem. Det gebyr kan godt varierer noget fra bank til bank, så det kan måske være værd at se sig for, når du beslutter, hvor du vil have lånet administreret. Dit dankort og din opsparingskonto er ikke så svære at flytte. Og lånet får du ikke gnavet af på, så det skal betales tilbage på et tidspunkt – om ikke andet så når du sælger boligen. 

Fastforrentet contra variabel rente 

Du skal beslutte dig til, om du vil have et fast forrentet lån, det vil sige, at renten låses fast på det tidspunkt, hvor du optager det, så renten forbliver den samme i hele lånets levetid. Eller om du vil have et lån med variabel rente, så den kan bevæge sig både op og ned i løbet af de år, hvor lånet løber. Du tager en chance, hvis du optager et lån med variabel rente, men til gengæld er det oftest billigere. Med et fastforrentet lån er du sikker på, at en så væsentlig del af din privatøkonomi, som dit boliglån vil udgøre for langt de fleste mennesker, er en forudsigelig og stabil faktor. Har du valgt variabel rente risikerer du, at du må se dine låneomkostninger stiger markant, fordi renteniveauet i samfundet af den ene eller anden årsag stiger, hvad der jo historisk set er helt almindeligt; renten bevæger sige op og ned.

Begynder renten at stige kraftigt kan du få omlagt dit lån, men det er forbundet med nogle omkostninger, fordi lånet skal re refinansieres – der skal sælges ”I owe you”-sedler på ny med et muligt kurstab, du skal betale banken for at udføre arbejdet osv. – og du ender på en højere rente, end hvis du havde taget et fast forrentet lån inden renten begyndte at stige. Til gengæld har du ind til det tidspunkt haft et billigere lån end din nabo med det fast forrentede lån, som har betalt en form for overpris til gengæld for trygheden i de forudsigelige rammer om hans økonomi. Der findes også forskellige mellemformer, der kombinerer elementer fra begge låntyper. Hvad du skal vælge er i sidste ende et temperamentsspørgsmål, og beslutningen må du selvfølgelig også baseres på dine – eller din økonomiske rådgivers – forventninger om, hvor samfundsøkonomien bevæger sig henad.