Какво е недвижима собственост?

КЛЮЧОВИ ИЗВОДИ

• Недвижимата собственост се счита за недвижимо имущество, което включва земята и всичко, което е трайно прикрепено към нея или построено върху нея, независимо дали е естествено или създадено от човека.
• Съществуват пет основни категории недвижими имоти, които включват жилищни, търговски, промишлени, необработваеми земи и земи със специално предназначение.
• Инвестирането в недвижими имоти включва закупуване на жилище, имот под наем или земя.
• Косвени инвестиции в недвижими имоти могат да се правят чрез АДСИЦ или чрез обединени инвестиции в недвижими имоти.

Разбиране на недвижимата собственост

Термините земя, недвижим имот и недвижима собственост често се използват като взаимозаменяеми, но има различия.

Земята се отнася до земната повърхност до центъра на земята и нагоре до въздушното пространство над нея, включително дърветата, минералите и водата. Физическите характеристики на земята включват нейната неподвижност, неунищожимост и уникалност, при която всеки парцел земя се различава географски.

Недвижимият имот обхваща земята плюс всички постоянни допълнения, създадени от човека, като къщи и други сгради. Всички допълнения или промени в земята, които влияят върху стойността на имота, се наричат подобрения.

След като земята бъде подобрена, общият капитал и труд, използвани за изграждането на подобрението, представляват значителна постоянна инвестиция. Въпреки че една сграда може да бъде разрушена, подобрения като дренажни, електрически, водопроводни и канализационни системи обикновено са постоянни.

Недвижимата собственост включва земята и приращенията към нея, както и правата, присъщи на собствеността и използването ѝ.

Какви са видовете недвижима собственост?

Жилищни имоти: Всеки имот, използван за жилищни цели. Примери за това са еднофамилни къщи, апартаменти, кооперации, дуплекси, градски къщи и многофамилни жилища.

Търговски недвижими имоти: Всички имоти, използвани изключително за бизнес цели, като например жилищни комплекси, бензиностанции, магазини за хранителни стоки, болници, хотели, офиси, паркинги, ресторанти, търговски центрове, магазини и театри.

Индустриален недвижим имот: Имоти, използвани за производство, дистрибуция, складиране, научноизследователска и развойна дейност.

Земя: Включва незастроени имоти, свободни земи и земеделски земи като ферми, овощни градини, стопанства и горски площи.

Имоти със специално предназначение: Имоти, използвани от обществеността, като гробища, правителствени сгради, библиотеки, паркове, места за поклонение и училища.

Икономиката на недвижимите имоти

Недвижимите имоти са основен двигател на икономическия растеж и ключов икономически показател. Това включва разрешителните за строеж, започнатите и завършените жилища за еднофамилни къщи, къщи с 2-4 жилища и многофамилни сгради с пет или повече жилища, като например жилищни комплекси.

Инвеститорите и анализаторите следят отблизо новото жилищно строителство, тъй като цифрите могат да дадат обща представа за икономическата посока. Освен това видовете новозапочнати жилища могат да дадат сведения за развитието на икономиката.

Ако броят на новопостроените жилища е по-малък при еднофамилните и по-голям при многофамилните, това може да е сигнал за предстоящ недостиг на предлагане на еднофамилни жилища, което ще доведе до повишаване на цените на жилищата. 

Как да инвестираме в недвижими имоти

Някои от най-разпространените начини за инвестиране в недвижими имоти включват притежание на жилище, инвестиционни имоти или имоти под наем, както и ремонти и препродажби (house flipping). Един от видовете инвеститори в недвижими имоти е търговецът на едро, който сключва договор за жилище с продавача, след което намира заинтересована страна, която да го купи. Търговците на едро с недвижими имоти обикновено намират и сключват договори за имоти в затруднено положение, но не извършват никакви ремонти или допълнения.

Печалбите от инвестиции в недвижими имоти се получават от приходите от наеми или лизинги и от повишаването на стойността на недвижимия имот. 

Недвижимите имоти се влияят драматично от местоположението си и фактори като равнището на заетост, местната икономика, равнището на престъпност, транспортните средства, качеството на училищата, общинските услуги и данъците върху недвижимите имоти могат да повлияят на стойността на недвижимия имот.

Непрякото инвестиране в недвижими имоти се извършва чрез Акционерно дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) – дружество, което притежава портфейл от недвижими имоти, носещи доход. Съществуват няколко вида АДСИЦ, включително капиталови, ипотечни и хибридни АДСИЦ, и се класифицират въз основа на начина, по който се купуват и продават акциите им, като например публично търгувани АДСИЦ, публични нетъргувани АДСИЦ и частни АДСИЦ.

Най-популярният начин за инвестиране в АДСИЦ е да се закупят акции, които се търгуват публично на борса. Акциите се търгуват като всяка друга ценна книга, търгувана на борса, например акции, и това прави АДСИЦ много ликвидни и прозрачни. Доходът от АДСИЦ се получава чрез изплащане на дивиденти и поскъпване на акциите. В допълнение към отделните АДСИЦ инвеститорите могат да търгуват с взаимни фондове за недвижими имоти и борсово търгувани фондове за недвижими имоти (ETF).