Какво представлява възбраната?

КЛЮЧОВИ ИЗВОДИ

• Възбраната е правен процес, който позволява на кредиторите да възстановят сумата, дължима по необслужван заем, като придобият собствеността върху ипотекирания имот и го продадат.
• Кредиторите се опитват да работят с кредитополучателите, за да ги накарат да си платят задълженията и да избегнат отнемането на собственост.
• След като е наложена възбрана, длъжникът няма право да се разпорежда с недвижимия имот. Това означава, че не може да го прехвърля, изменя, унищожава или поврежда. За действията си той носи наказателна отговорност.

Обяснение на възбраната

Процесът на принудително отнемане на собственост се основава на договор за ипотека или договор за доверително управление, който дава на кредитора правото да използва имота като обезпечение, в случай че кредитополучателят не спазва условията на ипотечния документ. Процесът на отнемане на собственост обикновено започва, когато кредитополучателят не изпълни задълженията си или пропусне поне едно ипотечно плащане. Тогава заемодателят изпраща известие за пропуснато плащане, в което се посочва, че плащането за съответния месец не е получено.

Ако кредитополучателят пропусне повече вноски, кредиторът изпраща покана за доброволно изпълнение и точно посочва възбранения имот. Поканата е по-сериозна от известието за пропусната вноска, но заемодателят все пак може да пожелае да се договори с кредитополучателя да навакса пропуснатите плащания. След покана за доброволно изпълнение, длъжника разполага само с 14 дни (двуседмичен срок), в рамките на които трябва да заплати дълга си. 

Съдията по вписванията за района, където се намира имотът, вписва писмото на съдия-изпълнителя, с което налага възбраната. Вписването има за цел да оповести на трето лице/а наложената възбрана, като трети лица могат да бъдат и желаещите да закупят съответния имот. Възбраната упълномощава съдия-изпълнителя да предложи възбранения имот за публична продан. Също така до продажбата да управлява имота спрямо законовите разпоредби.

Възбраната забранява на длъжника да се разпорежда с възбранения имот. Това значи, че му отнема правото да изменя, поврежда или унищожава имота. Тези задължения са в сила от деня на призовката, дори и възбраната все още да не е вписана в съответната Агенция по вписвания. Всяко нарушаване на тези задължения се счита за престъпление.

Ако прехвърли имота на трето лице, това действие няма да има последствие спрямо кредитора. Сякаш нищо не се е случило. 

Можете ли да избегнете възбрана?

Дори ако кредитополучателят е пропуснал едно или две плащания, все още може да има начини да се избегне принудителното изземване. Някои алтернативи включват:

• Възстановяване – по време на периода на възстановяване кредитополучателят може да изплати дължимото (включително пропуснатите плащания, лихвите и всички неустойки) преди определена дата, за да продължи да изплаща ипотеката си.
• Кратко рефинансиране – при краткото рефинансиране сумата на новия заем е по-малка от неизплатения остатък и заемодателят може да опрости разликата, за да помогне на кредитополучателя да избегне изземването на имота.
• Специално опрощаване – ако кредитополучателят има временни финансови затруднения, като например медицински сметки или намаляване на доходите, тогава кредиторът може да се съгласи да намали или спре плащанията за определен период от време.

Какво е несеквертируемо имущество 

Несеквертируемото имущество е жилище на длъжник, когато той и никой друг от членовете на неговото семейство не притежават друго жилище, независимо от това, дали съответния длъжник живее в него. Несеквестируемостта осигурява един минимум за живот на длъжника и семейството му, който не може да бъде отнет. Ако жилището надхвърля нуждите на длъжника и неговото семейството, определени с наредба на Министерски съвет, надвишаващата част от жилището се продава.

Последици от възбраната

Ако даден имот не бъде продаден на търг за принудително отнемане или ако никога не е бил продаван на такъв търг, кредиторите – често банки – обикновено придобиват собствеността върху имота и могат да го добавят към натрупаното портфолио от отчуждени имоти.

Имотите, върху които е наложена възбрана, обикновено са лесно достъпни на уебсайтовете на банките. Такива имоти могат да бъдат привлекателни за инвеститорите в недвижими имоти, тъй като в някои случаи банките ги продават с отстъпка от пазарната им стойност, което от своя страна се отразява негативно на кредитора.

Когато възбраната върху един недвижим имот е допусната като обезпечителна мярка, нейното заличаване може да бъде поискано от съдията по вписванията след представяне на съдебен акт за отмяна на обезпечението. Но дори такъв акт да не бъде постановен, възбраната отпада по право от момента, в който е възникнало основанието за това.