Рефинансиране на ипотечен кредит в същата банка

Каква е разликата между рефинансиране и предоговаряне?

Въпреки малката разлика в понятията, процедурите, таксите и евентуалните нови условия се различават. 

При рефинансирането в друга банка клиентът трябва да премине отново през целия административен път, по който преминава за отпускане на ипотечния кредит. Налага се да бъде направена оценка на имота, трябва да се учреди нова ипотека в новата банка, да се издадат удостоверения за тежести и всички останали административни препятствия, с които клиентът се е сблъскал преди изтеглянето на кредита трябва да бъдат преминати отново. Таксите свързани с тези процеси също се налага да бъдат заплатени повторно. Кредитът на клиента се премества в друга банка.

От друга страна, при предоговаряне на ипотечния кредит (рефинансиране в същата банка) кредитната институция вече е извършила административните процедури и няма нужда да ги повтаря. По тази причина при предоговарянето се избягват разходите за нова оценка на имота, учредяването на нова ипотека, както и всякакви други разходи за документи необходими на новата банка при евентуално рефинансиране. Ипотечният кредит остава в същата банка.

Предоговарянето на ипотечния кредит е по-просто като концепция понятие, затова ще се фокусираме върху него. При предоговарянето буквално клиентът се опитва да договори по-добри лихвени условия с банката. При постигане на споразумение клиентът и банката подписват анекс, в който описват новите условия по договора в това число лихвения процент, бъдещите вноски и новия срок на ипотечния кредит.

Какво ще постигнете с предоговаряне на ипотечния кредит?

По-добрите условия на договора за ипотечен кредит предполагат по-добра финансова ситуация на клиента в бъдеще. Идеята за потребителите обикновено е да намалят размера на погасителните месечни вноски или срока на кредита. Често рефинансирането, било то в същата банка или в друга се използва с цел запазване на стандарта на живот в ситуации на спадащи доходи. Но това не означава, че и в други ситуации ипотеките не могат да бъдат рефинансирани. Например при значително нарастване на доходите, при излизане от сложна финансова ситуация и погасяване на предишни заеми банката би била по-уклончива да преразгледа своите условия. Това е така, защото тези фактори и други влияят на кредитната оценка на потребителите, което прави клиентът по-атрактивен партньор за банката.

Кога е правилният момент за рефинансиране в същата банка?

• Препоръчително е ипотека да се рефинансира, когато лихвените нива в банковата система паднат чувствително.
• Добре е да се насочите към предоговаряне на ипотечния кредит в първата половина на срока на ипотеката, защото в този период плащането по кредита се състои основно от лихвени плащания. Колкото по-ниска е лихвата по ипотеката – толкова по-ниски ще бъдат лихвените плащания. Във втората половина на кредита делът на плащанията по-главницата от месечната вноска е по-голям. 
• Хубаво е разликата между договорения лихвен процент и този, който може да получите да бъде над 0.3%, понеже иначе ползите от предоговаряне са нищожни спрямо загубеното време, таксите и административните разходи.
• Важно е да се внимава да не се удължи срока на ипотеката чрез рефинансирането, защото дори и вноската и лихвата да са по-ниски, общото лихвено плащане до падежа на ипотеката може да е по-голямо от спестяванията от по-ниската лихва.

Пример и къде можем да предоговорим ипотечния си договор в България?

Нека си представим сценарий, в който семейство (Ана и Борис) са изтеглили тридесетгодишен ипотечен кредит. Лихвата, която те са плащали за последните 10 години, е 8%, съгласно договора за ипотека, който те са сключили преди 10 години. Заради икономически фактори лихвените равнища в банковата система падат. Семейството иска от тяхната банка да предоговори съществуващата ипотека на нов лихвен процент от 4%. Това позволява на Ана и Борис да договорят нов лихвен процент за следващите 20 години, като в същото време намаляват своите ежемесечни вноски по ипотеката. Ако лихвените нива паднат отново в бъдеще, семейството би могло да рефинансира/предоговори ипотеката пак, като допълнително понижи плащанията по ипотеката. Това е до някъде приемливо и за банката, защото по този начин тя запазва семейството като свои клиенти, въпреки че реализира загуби.

Рефинансиране в същата банка може да се направи в почти всички големи кредитни институции в България. В това число влизат ДСК, ОББ, Пощенска банка, ПИБ и други.

Обобщение

Предоговарянето е значително по-лесна процедура от рефинансирането, която постига рефинансиране в същата банка. При него се променят лихвените проценти или срока на ипотечния кредит, като задължението остава в същата банка. Препоръчително е рефинансиране в същата банка да се направи в по-ранен период на ипотеката и само когато ползите биха надхвърлили административните разходи, които следва да се заплатят по процедурата. Рефинансирането в същата банка позволява да подобрите финансовата си позиция като намалите разходите си по ипотечния си кредит.